Vazamentos e infiltrações: de quem é a responsabilidade

Por Marcus Monteiro

Publicada em 06/05/2024

Vazamentos e infiltrações estão entre os problemas mais comuns nos condomínios. São, ainda, das causas principais de desavenças entre condôminos. É que, além de constituírem uma situação bastante desagradável, geradora de diversos prejuízos, nem sempre é fácil verificar de imediato a origem e a responsabilidade pelo problema.

Além de prejudicar a condição de habitabilidade, vazamentos/infiltrações geram diversos prejuízos estruturais, como danos nas paredes, teto, pintura e gesso. Há situações em que móveis e roupas acabam danificados e, em outras, o problema vem acompanhado por um mau cheiro que piora ainda mais a situação.

Responsabilidade – Mas, afinal, de quem é a responsabilidade? Quem deve providenciar o conserto e reparo dos danos? No caso de vazamento, necessário verificar de qual rede de encanamento provém. A rede de água do condomínio está dividida em duas, a chamada rede vertical (coluna principal) e a horizontal.

A rede vertical é a tubulação que liga a “rua” aos andares do edifício. É ela que conduz a água e o esgoto entre os andares. Trata-se de um encanamento de uso geral, razão pela qual o condomínio é o responsável por sua manutenção e pelo reparo dos vazamentos oriundos desta coluna principal. Referida obrigação está consignada pelos artigos 1.331, parágrafo 2º, e 1.348, inciso V, do Código Civil: “Código Civil. Art. 1.331. 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. Art. 1.348. Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

Já a rede horizontal é aquela que abriga os canos que servem aos apartamentos, que faz a ligação entre as unidades e a rede vertical/coluna principal. Quando o vazamento vier da rede horizontal, a responsabilidade pela manutenção e reparo será dos condôminos.

Neste caso, para se apurar a responsabilidade, será necessário verificar se a água está vazando do próprio apartamento ou da unidade do vizinho de cima. Se estiver vazando do apartamento vizinho, terá o condômino o direito de exigir a reparação, com base no artigo 1.277 do Código Civil: “Código Civil. Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Infiltrações – Já as infiltrações podem ter origem em razão de fissuras nas telhas, teto e laterais dos edifícios, ou por problemas de impermeabilização. Neste ponto, cabe uma importante observação: Telhado não se confunde com piso de cobertura. Se a infiltração surgir em lajes e terraços considerados áreas comuns do condomínio, a responsabilidade pela impermeabilização e pelos reparos é do próprio condomínio. Já se o terraço de cobertura pertence a uma unidade autônoma, a responsabilidade pela impermeabilização e pelos reparos será do proprietário do terraço.

Em todos os casos tratados acima, de vazamentos e infiltrações, a primeira medida é buscar a assessoria de um profissional especializado (bombeiro hidráulico, encanador e/ou engenheiro) para verificar qual o tipo de origem do problema. Após, deverá ser comunicado/notificado o vizinho ou o síndico, a depender da origem do problema.

Dano – O responsável (condomínio ou condômino vizinho), além de consertar o problema, estará obrigado a reparar os danos do apartamento que sofreu o vazamento/infiltração.

Caso o responsável se negue a arcar com os reparos e prejuízos, o caminho será recorrer ao Poder Judiciário onde, muito provavelmente, será realizada uma perícia judicial para se apontar a causa do problema e, ao final, será determinado o responsável pelo reparo do problema e dos danos sofridos.

Ainda, a inércia/omissão do responsável poderá gerar sua condenação por danos morais, com base nos já citados artigos 186 e 927 do Código Civil.

Em todas as situações o que deve prevalecer, sempre, é o bom senso e a boa-fé na busca pela apuração e a solução do problema. Simplesmente proibir a visita de especialistas no aparamento, que lá irão para verificar a origem do problema, nunca será o caminho correto a adotar. Simplesmente deixar, “empurrar” a questão ao Judiciário, além de ser mais desgastante para todos, ao final, por certo, será bem mais oneroso para aquele que tinha a responsabilidade pelo problema e se recusou a providenciar os devidos reparos.

*Advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário.