Taxa condominial em atraso e a cobrança de juros

Por Rodrigo Karpat

A questão da falta de pagamento da taxa condominial ou o pagamento em atraso é uma questão recorrente na vida condominial, ainda mais em períodos como este em que vivemos, onde a economia e o custo de vida estão altos, fazendo com que muitos não consigam arcar com as suas responsabilidades.

Nesse sentido, segundo o artigo 1.336, parágrafo 1º do Código Civil, define que as multas condominiais só podem chegar até 2% sobre o débito. Além disso, conforme prevê o Código Civil, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais caso exista previsão na Convenção.

Assim, a gestão, mesmo através de assembleia condominial, não pode reduzir a multa e muito menos aumentar, pois essa é uma norma cogente e que deve ser seguida à risca. Sendo assim, essa é uma questão que não pode ser convencionada pelo condomínio.  Diversos dos juros que podem ser acima de 1% ao mês e a correção monetária que pode ser pactuado.

STJ – Considerando que os juros são a compensação pela demora no pagamento do valor pelo devedor, podem ser legais ou convencionais. No caso os legais são os de 1% ao mês pactuado em lei e os convencionais podem superar esse percentual, desde que previsto em convenção.

A decisão do STJ – Respe: 1002525 DF 2007/0257646-5, proferida pela Ministra Nancy Andrighi vem no sentido de possibilidade de majoração de juros. Porém, existem algumas decisões que defendem que esses não podem ser abusivos, caso, por exemplo, de decisão recente também do STJ – REsp: 1933088 DF 2020/0112722-7, proferida pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino que considerou em que 8% ao mês se configura como cobrança abusiva. Em outro caso o TJ-DF 07035471420198070020 DF 0703547-14.2019.8.07.0020, 03/06/2020, 1ª Turma Cível, o Relator Carlos Rodrigues, aduz que seria abusiva a fixação de juros moratórios estabelecidos na convenção no percentual de 5% (cinco por cento) ao mês mesmo o STJ já ter se manifestado no sentido de que é possível a fixação dos juros de mora condominial em percentual acima de 1% ao mês sem que exista precedentes acerca do limite máximo a ser praticado.

Quanto a correção monetária, que é a atualização do dinheiro em função da sua desvalorização da moeda, a qual é prevista por lei para regular a sua incidência nos débitos decorrentes de processos judiciais (Lei 6.899/81), no caso do condomínio o índice pode ser ajustado em convenção e na sua falta deverá ser aplicado o índice INPC conforme já se manifestou o STJ (REsp: 1198479, Ministra Nancy Andrighi, 06/08/2013, Terceira Turma, STJ)

Desconto – Uma questão que paira na vida condominial é a possibilidade de desconto nas cotas condominiais. Entendo que o síndico não pode dispor de valores de multa e juros trazidos em lei, ou de juros e correção monetária tratados em convenção. E tão pouco tem esse poder a assembleia, que por maioria simples não poderia alterar ou suprimir os índices e percentuais dispostos em convenção, tal situação seria em detrimento dos demais condôminos.

Assim, não é possível renunciar à multa e/ou juros, tratados em lei, nem abrir mão de valores de correção monetária e/ou de juros tratados em convenção, nem mesmo o quórum qualificado de 2/3 teria esse poder quanto aos valores em discussão pretéritos, dispostos em convenção. A deliberação no sentido de redução ou alteração de percentuais de valores convencionados somente se aplicariam aos valores futuros, e no caso de deliberação pela isenção de cotas, por isonomia e respeito à fração ideal, devem se aplicados da mesma forma a todos os demais condôminos.

Tendo isso em vista, é importante que o condomínio defina em convenção os índices de cobrança de valor dos juros e correção monetária, no sentido de esses serem razoáveis e respeitem a lei. Via de regra sobre a cota em atraso podem recair multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios e não são passiveis de desconto.

De qualquer forma, é importante que se faça uma assembleia com o objetivo de alterar a convenção do condomínio, o que requer quórum de 2/3, a fim de que essa questão esteja disposta ou ajustada na convenção, o que trará maior segurança jurídica e ficará de forma definitiva como deverá ser a cobrança de juros e correção das cotas em atraso.

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. É Presidente da Comissão de Advocacia Condominial da OAB-SP.