Síndico: os limites da responsabilidade da função de síndico

Por André Resende

Publicada em 01/04/2025

A função do síndico é repleta de responsabilidades que vão desde a administração dos recursos provenientes das contribuições dos condôminos até a mediação de conflitos. Porém, muitas vezes algumas dessas atribuições acabam sendo confundidas por alguns moradores, como se o síndico tivesse que dar conta de tudo que acontece no condomínio, ou tivesse responsabilidade por qualquer imprevisto.

A advogada especialista em direito imobiliário, Anna Cristina e Souza, detalha que as atribuições do síndico precisam estar claras na convenção do condomínio em questão. Ela explica que, obviamente, o síndico não precisa saber de absolutamente tudo que acontece no condomínio, porém, precisa estar a par das questões que forem de interesse dos condôminos.

“O síndico tem a responsabilidade de gerir o condomínio de maneira eficiente e transparente, sendo essencial que tenha pleno conhecimento sobre aspectos fundamentais da administração condominial, mas sua atuação vai muito além da simples administração burocrática. Ele deve ser um gestor atento, que equilibra responsabilidades financeiras, jurídicas, operacionais e de segurança, sempre visando o bom funcionamento do condomínio e o bem-estar dos condôminos, moradores, funcionários e prestadores de serviços”, explica a advogada.

Coletivo – Logo, diante de uma vasta lista de responsabilidades, fica mais fácil de entender o papel do síndico a partir de questões que não são suas atribuições. A advogada Anna Cristina de Souza acrescenta que o síndico deve diferenciar, diante de uma situação, se a intervenção é por uma questão coletiva, ou seja por interesse do condomínio, ou se é um caso isolado, que diz respeito apenas a um condômino.

A advogada listou situações em que a intervenção não é uma atribuição do síndico: questões internas das unidades autônomas, como vazamentos internos (exceto se atingirem áreas comuns ou terceiros); mediação de conflitos pessoais entre moradores que não envolvam normas condominiais; serviços individuais aos condôminos (por exemplo, ajudar com reparos dentro dos apartamentos); controle sobre a forma como cada morador utiliza sua unidade, desde que respeite as normas do condomínio.

“A atuação do síndico deve ser pautada pela distinção clara entre as questões que afetam a coletividade e aquelas que dizem respeito exclusivamente aos interesses individuais dos condôminos. Sua função não é a de resolver problemas particulares dos moradores, mas sim garantir o cumprimento das normas condominiais, a manutenção adequada das áreas comuns e a preservação da segurança e do equilíbrio financeiro do condomínio”, explica Anna Cristina.

Desgaste – Ainda de acordo com a especialista, a intervenção do síndico em situações que, teoricamente, não seriam da sua responsabilidade pode gerar desgastes desnecessário e desviar o foco de suas reais responsabilidades. Segundo a advogada, os síndicos moradores sofrem mais com esse tipo de situação por estarem mais disponíveis aos demais condôminos.

“A proximidade física e social faz com que muitos moradores o procurem diretamente, trazendo um volume maior de demandas informais e não oficiais, que muitas vezes fogem do escopo da administração condominial. Esse contato direto pode resultar em pedidos individuais que, em muitos casos, não dizem respeito à coletividade, mas sim a interesses particulares, colocando o síndico em uma posição delicada ao ter que equilibrar suas funções administrativas com as expectativas dos vizinhos”, acrescenta a advogada.

Renúncia – Em alguns casos, as demandas excessivas que não dizem respeito às atribuições dos síndicos fazem com que muitos decidam pela renúncia do cargo. A advogada explica que o primeiro passo nesse caso é emitir um comunicado oficial informando o condomínio sobre a decisão da renúncia, citando os motivos que levaram à medida e estabelecendo um prazo razoável para que outro síndico assuma.

“A gestão de um condomínio envolve não apenas a administração financeira e operacional, mas também a complexa tarefa de equilibrar as expectativas dos condôminos em relação ao papel do síndico. Muitas vezes, os moradores tendem a atribuir ao síndico uma responsabilidade que vai além de suas funções legais e institucionais, esperando que ele resolva problemas particulares ou atue como uma espécie de “faz-tudo” do condomínio. Esse cenário pode gerar desgastes e sobrecarga, tornando a sindicatura uma função desafiadora e, em muitos casos, exaustiva”, conclui.

*Jornalista