Ser síndico ou não ser? Eis a questão!

Por Márcio Rachkorsky

Esta é uma pergunta recorrente que ocorre nos condomínios. Devo ser síndico? Na realidade, não basta intenção, é preciso descobrir se possui as qualificações necessárias para o encargo, pois caso não as possua, é melhor declinar desta possibilidade

O candidato a síndico deve demonstrar que tem conhecimento sobre o condomínio e suas necessidades. Precisa ter tempo e disponibilidade para cumprir as inúmeras funções e para se relacionar com os moradores. Deve ter alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar.

O perfil do administrador condominial deve ser norteado por alguns aspectos relevantes, e é preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está em ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembleias foram cumpridas devidamente e, se o candidato tem novas e boas propostas. A verdade é que, nos tempos atuais, a figura do síndico, autoritária, carrancuda, já se encontra no passado. O cargo é antes de tudo para um administrador, que deverá tratar o condomínio como uma empresa.

Tarefas – Agendamento de assembleias para discutir e votar temas relevantes, prestações de contas ao conselho, divulgar os gastos através de balancetes, ser cuidadoso ao elaborar despesas extras e o fundo de reserva, administrar a receita e as despesas do condomínio com zelo, cuidar do patrimônio do condomínio, fiscalizar as áreas e atitudes de condôminos, cuidar da segurança, bem estar geral e proteção, desta empresa, chamado condomínio, são as principais tarefas do eleito.

Este administrador deve ter metas e um cronograma, ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter uma lista com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e principalmente saber gerir conflitos.

Claro que, não obstante todos os requisitos descritos acima, é essencial que ele conte com um bom zelador, uma portaria eficiente, um conselho fiscal atuante, um subsíndico comprometido, uma boa administradora de condomínios, e uma empresa de contabilidade eficiente, quando é possível para o condomínio contar com estes serviços e empresas.

Opções – E o síndico profissional? É uma boa ideia colocar como administrador alguém sem qualquer vínculo com o condomínio? Sim, pode ser uma boa iniciativa, especialmente quando não existem candidatos ou os candidatos não possuem os requisitos necessários para o cargo, pois esta função surgiu devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico. O fato é que, o síndico profissional costuma ser uma pessoa que possui conhecimento, experiência e formação para administrar um condomínio como uma empresa, o que pode trazer inúmeros benefícios para a gestão condominial.

Mas o que diz a Lei sobre os requisitos a serem observados, para a escolha do síndico? “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Assim, podemos perceber que o síndico poderá ser condômino ou não, se não houver previsão na convenção de condomínio. Ele não precisará ser condômino, ou seja, poderá ser um morador ou alguém de fora do condomínio, ou mesmo um síndico profissional. Verifique o que diz a respeito o Código Civil: “Art. 1.348. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”

A verdade é que a lei não fala no cargo, que existe apenas em condomínios cuja convenção o prevê. Assim, para que exista esta função, deve estar prevista na convenção de condomínio, sendo recomendável que neste instrumento descreva suas atribuições.

A função de subsíndico geralmente é exercida plenamente, quando o síndico se ausentar do condomínio, além das tarefas específicas designadas pela convenção.

Desse modo, é interessante a figura do subsíndico, para que este possa acompanhar de perto o gerenciamento do condomínio e também assumir, mesmo em caráter temporário, a gestão do condomínio, ou por período maior em situações específicas, descritas na convenção, desde que aprovado em assembleia pelos condôminos.

Rodízio – Cumpre lembrar, que o síndico e conselho consultivo devem ser sempre eleitos. O sorteio e as indicações não têm valor legal. Assim, mesmo em prédios em que haja “rodízio” das funções entre os moradores, deve haver uma eleição para legitimar o processo.

É recomendável que este candidato a síndico, não tenha ações perdidas e nem protestos movidos contra ele na esfera civil e/ou criminal, por exemplo. Para tanto, é recomendável contar com assessoria de um advogado especializado para redigir as novas regras, e estas podem ser alteradas na convenção de condomínio. Para manter a praticidade da eleição a síndico, os moradores devem expor seu interesse à vaga com antecedência, e também devem trazer suas fichas cadastrais atualizadas à assembleia.

Obrigações – E o que o síndico pode fazer no condomínio? Assim, as principais obrigações do síndico são:

Realizar a cobrança judicial de atrasados;

Em assembleias e prestações de contas, revelar o número das unidades inadimplentes, bem como o montante da dívida;

Contratar e demitir funcionários;

Aplicar multas previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil;

Realizar obras emergenciais de baixo custo, sem autorização da assembleia.

E o que o síndico não pode ser no condomínio? O síndico não pode:

Aplicar multas que não estejam previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil;

Criar normas de utilização das áreas úteis. O cargo de síndico é executivo, não “legislativo”. As normas de convivência legalmente válidas são aquelas previstas na Convenção e no Regulamento Interno, aprovadas pelos condôminos. Para criar novas regras é preciso alterar estes documentos em assembleia, com aprovação de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio;

Realizar obras sem aprovação em assembleia, a não ser as emergenciais de baixo custo. As obras emergenciais de médio e alto custo devem ser imediatamente comunicadas à assembleia;

Deixar de prestar contas anualmente sobre sua gestão, bem como submeter a previsão orçamentária para o ano seguinte à aprovação da assembleia;

Mudar a empresa que administra o condomínio, sem aprovação de assembleia, a não ser que a Convenção autorize expressamente.

Facilitador – Em resumo, o síndico é o responsável por toda a documentação do condomínio, e por representar o condomínio em juízo, quando solicitado.

Assim, o postulante ao cargo de síndico, deverá ser organizado, respeitado pelos demais condôminos, atento a detalhes de conservação do edifício, responsável com a gestão financeira, ter talento com administração de empresas, facilidade com a gestão de conflitos, dinâmico, diligente, inovador e criativo.

Dentre todas as características observadas, o síndico deverá ser antes de tudo, um facilitador na comunicação do condomínio, um empresário responsável, mas também, alguém que ajuda seus vizinhos a resolverem seus problemas, que zele pelo patrimônio comum e que goste de gerenciar pessoas.

*Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial – Colunista do Jornal do Síndico SP