Ruídos desvalorizam os apartamentos

Por Kênio de Souza Pereira

Um dos maiores problemas que motivam as pessoas a venderem ou se mudarem do apartamento, são os incômodos gerados pelos ruídos. Pelo fato das pessoas serem educadas, a maioria, ao saber que está fazendo barulho, age com cordialidade e atende o pedido deixando de praticar os atos ruidosos. A situação se torna delicada quando se constata que o volume dos ruídos é potencializado pela baixa qualidade da construção, pois mesmo que o vizinho tenha um comportamento comedido, há lajes e paredes que não vedam sons que passariam despercebidos se essas tivessem a espessura adequada.

A partir da década de 80, começaram a surgir estruturas mais leves, em decorrência do movimento de racionalização da construção civil que procurou reduzir os custos. Assim, as paredes e lajes ficaram menos espessas, as janelas e portas mais finas, resultando em menos peso e na redução de material que contribuíam para o conforto acústico.

A situação foi piorando ao ponto de encontramos edifícios com lajes com apenas 7 cm de espessura, sem contra piso, o que fazia os apartamentos se tornarem caixas de ressonância. Da mesma forma, alguns moradores ouvem as músicas, conversas dos vizinhos do lado, pelo fato das paredes terem apenas 9 cm de espessura, ou seja, bem menos que os usuais 20 cm que proporcionam qualidade e conforto acústico. Quando as paredes são rebocadas com cimento, seu isolamento acústico é bem melhor em relação as paredes que recebem acabamento de gesso.

Diante desse cenário prejudicial aos compradores de imóveis, surgiu a ABNT-NBR 15.575:2013 que define as classes de desempenho acústico. O engenheiro Krisdany V. Cavalcante, que é um dos maiores especialistas do país em acústica e presidente da Sociedade Brasileira de Acústica, esclarece que às vezes, a construtora não corrige os defeitos por inércia dos compradores. “Diante das Normas de Desempenho (ABNT-NBR 15575:2013) que exige que os prédios, a partir de 2013, tenham conforto térmico e acústico, cabe aos compradores logo que recebem os apartamentos, conferir se atendem as especificações. Caso o desempenho de isolamento acústico de paredes, lajes e janelas sejam inferiores ao desempenho mínimo da norma brasileira, poderão os proprietários exigir a devida reparação ou indenização da construtora, diante da desvalorização dos apartamentos.”

Laudos – O condomínio ou o proprietário podem requerer às construtoras a comprovação de laudos de desempenho acústico emitidos por laboratórios independentes ou até mesmo acreditados pelo Inmetro. Quando a construtora ou incorporadora não contratarem ou disponibilizarem os laudos técnicos de desempenho acústico, é importante o assessoramento por advogado para agir com técnica e evitar a prescrição. Eventualmente o laudo poderá ser contratado pelo condomínio ou proprietário e deverá atender às normas ABNT NBR 15575-3 e NBR 15575-4, sendo importante o advogado participar para que o laudo venha a servir de prova apta a informar o magistrado, pois dificilmente a construtora assumirá espontaneamente os custos elevados da reparação, caso essa seja necessária.

Em alguns casos, é possível que o edifício atenda ao desempenho mínimo previsto na norma de desempenho de edificações residenciais, porém a diferença de hábitos entre vizinhos, seja um problema onde a construtora ou incorporadora não tenha responsabilidade. Nestes casos é muito importante a mediação feita pelo síndico, o qual tem o dever de aplicar a convenção e multa caso os ruídos atinjam diversos apartamentos, ou seja, deixe de ser uma questão pontual e que incomode apenas um apartamento.

Saúde – Há casos em que o morador gosta de tocar piano, guitarra, bateria ou outro instrumento como lazer ou mesmo para aprender. Todavia, se o som propagado prejudicar o sossego do vizinho, poderá vir a ser indicado que o músico instale isolamento acústico no cômodo onde é praticado seu lazer. O Direito à saúde prevalece sobre o prazer de quem curte música alta, cabendo a quem gere o incômodo o dever de investir numa solução que evite que os ruídos atinjam os vizinhos.

Krisdany, explica que “a poluição sonora, mesmo sendo musical, pode se tornar um tormento para quem está em casa descansando, não tendo ninguém o direito de impedir que aqueles que estão em home office cumpram seus compromissos, os quais são mais importantes que o lazer ruidoso. São vários os danos causados pelos ruídos, dentre eles: falta de concentração, irritação, alteração no sono, confusão mental e até mesmo perda auditiva.  A Organização Mundial de Saúde considera a poluição sonora urbana a segunda maior causa de prejuízo à saúde de quem mora em centros urbanos. A primeira maior causa é a poluição do ar. Estas duas fontes de poluição estão diretamente associadas também aos veículos automotores, principalmente os veículos à Diesel, como ônibus e caminhões.

Ruídos – Podem existir falhas construtivas tão graves, que os ruídos provocados por um apartamento do 2º andar podem refletir no 4º andar, sendo possível os proprietários exigirem da construtora obras que melhorem o isolamento acústico.

O engenheiro Krisdany Cavalcante, esclarece também que “a propagação do som é pelo ar e pela estrutura do prédio, sendo que, geralmente o som vem de cima, mas há casos que os ruídos vêm da unidade abaixo, sendo necessário colocar manta ou molas Optima piso acustic / fabricadas pela Isover que funcionam como uma mola que retém a energia e assim reduz os ruídos entre os apartamentos”.

Reparações – O correto seria o síndico e os compradores, após alguns meses do recebimento do edifício com os apartamentos ocupados, contratasse um perito para verificar todos os vícios de construção, os defeitos ocultos, dentre eles, a existência de problemas acústicos, pois a construtora é obrigada por lei, a garantir e consertar as falhas construtivas (hidráulicas, elétricas e estruturais) pelo prazo irredutível de 5 anos, a contar da Certidão de Baixa de Construção ou a partir da entrega do edifício.

Diante do elevado custo desses consertos, raramente a construtora atende as reclamações, se não existir a intervenção de um advogado especializado, o qual pode indicar para o perito os pontos relevantes para instruir os procedimentos jurídicos para que os reparos sejam eficazes e definitivos. Assim, evita que a construtora crie obstáculos ou justificativas que podem levar à perda da garantia, por não dominarem as questões jurídicas.

Em inúmeros casos são realizados reparos paliativos que depois geram a necessidade do condomínio ou proprietários de arcar com gastos expressivos com a recuperação das fachadas, infiltrações, que superam em mais de 30 vezes o que seria investido numa condução profissional que apurasse todos os defeitos e soluções por meio de um perito.

* Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br