Responsabilidade pela infiltração em edifícios

Por Kênio de Souza Pereira

As chuvas de verão podem fazer verdadeiros estragos nos condomínios. Por esse motivo, o conserto do telhado e das fachadas não pode ser protelado pela administração.

Como de costume no final do ano há o aumento das fortes chuvas e tempestades de granizo. Diversos são os relatos de quedas de árvores, danos a veículos e inundações. Não tem sido diferente nos edifícios, pois o enorme volume de água das chuvas também causa infiltrações e danos em apartamentos, salas e lojas, gerando transtorno e desgaste entre os vizinhos e o condomínio.

A conservação e manutenção das fachadas e dos telhados dos edifícios, assim como os danos daí oriundos, devem ser arcadas pelo condomínio. Porém, é comum nos depararmos com síndicos e condôminos que possuem uma visão distorcida do mundo e buscam de forma maliciosa se eximir de suas obrigações. Ignoram a política de boa vizinhança, seu dever legal de responder pelos danos decorrentes de sua propriedade e o respeito que é fundamental para a convivência tranquila

Dever legal – O Código Civil (CC), em seu art. 186, prevê que “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilício”. Nesse mesmo sentido, o art. 927 do CC complementa ao dizer que “aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. O artigo 1.277 que é aplicável a qualquer tipo de imóvel, seja um lote ou casa, prescrever que “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. Já quanto aos condomínios, além de serem aplicáveis todos os artigos anteriores, o proprietário da unidade prejudicada pode ainda notificar o síndico ou o responsável, citando também o artigo 1.336, inciso IV, que veda a qualquer condômino de utilizar o imóvel de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos moradores, o que implica, que o síndico, deve agir com a mesma seriedade e respeito quando for o condomínio o responsável pela reparação.

Prejuízo – Diante do fato do telhado, mesmo aquele existente acima do apartamento de cobertura, ser área comum, nos termos do §2º, do art. 1.331 do CC, cabe a todos os condôminos pagarem por seu conserto, de imediato, não podendo alegar falta de recursos. Basta criar a taxa extra na assembleia, sendo proibido protelar, pois a obra é necessária. O síndico não pode postergar a convocação da assembleia, sendo que sua negligência ou imprudência poderá atrair para ele o dever de arcar com os custos do agravamento do problema, tendo em vista que deveria ter agido com celeridade. 

Os danos decorrentes de uma conduta antiética e ilegal de síndicos e administradoras, com aval de vizinhos inescrupulosos, acabam tornando um prejuízo inicialmente estimado em R$10.000,00, em ações judiciais que em alguns casos ultrapassam R$200.000,00. Uma infiltração em apartamentos decorrente de problemas no telhado do edifício e não solucionada pelo condomínio assim que identificada, acarretará indenizações com aluguel para moradia temporária do morador afetado, danos materiais pelos prejuízos causados nas paredes e mobiliário, danos morais, custas judiciais e periciais, além dos honorários advocatícios.

A atitude de síndicos e de conselhos inoperantes e arbitrários se eximirem de suas responsabilidades, acaba por agravar os danos e os prejuízos, aumentando os conflitos e o valor das indenizações decorrentes de um problema não sanado no início.

Omissão – Cabe aos proprietários das unidades acompanharem de perto os problemas do edifício, em especial, quando uma infiltração causa danos a determinados vizinhos. É importante que os proprietários mais atuantes e com melhor conhecimento técnico sejam vigilantes, devendo intervir com firmeza para que a administração atue de forma honesta e séria, pois a inércia poderá prejudicar a toda a coletividade.  

Sendo constatado que o síndico tem agido de maneira irresponsável, caberá aos condôminos sensatos promover a sua substituição, o que é simples se houver boa orientação jurídica. Entretanto, o que vemos na prática são inúmeros processos, de elevado custo financeiro, perdurando por anos, justamente porque o óbvio deixou de ser realizado, ou seja, consertar de forma adequada e célere o que cabe ao condomínio.

*Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – Colunista de Direito imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal – Tel. (31) 2516-7008kenio@keniopereiraadvogados.com.br dd