Reforma em unidade privativa

PERGUNTA – Houve uma matéria divulgada pelo Jornal do Síndico ref. reformas em unidade privada, na qual se falou sobre apresentar ART p/ Administração avaliar. Uma vez que o síndico necessariamente não precisa ter tal conhecimento, teria assim de consultar um Engenheiro para tanto, e por certo, essa despesa será do condômino interessado na reforma. Por gentileza, onde teremos embasamento a respeito? Em nossa convenção (rerratificada maio/16), já consta a necessidade de apresentar a ART pra quaisquer obras, mas apenas de forma preventiva, sem ter a avaliação. Por gentileza, pode nos auxiliar. Obrigada!

Maria – por whatsApp

RESPOSTA – O síndico, enquanto representante legal do condomínio tem o dever de cumprir com as funções que lhe são atribuídas por força do Artigo 1.348 do Código Civil, que, por sinal, traz um rol exemplificativo de obrigações do representante legal. Tais atribuições podem, inclusive, ser expandidas por meio da Convenção Condominial e outras legislações aplicáveis.

Dentre as obrigações que são inerentes ao síndico de um condomínio, podemos destacar: praticar atos necessários à defesa dos interesses comuns (Art. 1348, inciso II do Código Civil), diligenciar pela conservação e guarda das partes comuns do residencial e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (Art. 1348, inciso IV do Código Civil).

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que é o órgão responsável pela normatização técnica no Brasil, elaborou a NBR de Nº 16.280, que estabelece e padroniza os procedimentos de intervenções construtivas e alterações em uma edificação, principalmente para cuidar da segurança e da durabilidade das edificações brasileiras.

O síndico enquanto responsável legal do condomínio, antes de autorizar o início da obra/intervenção na unidade, deve exigir a apresentação da documentação e o cumprimento dos requisitos especificados na NBR 16.280 (além daqueles referentes à realização de obras/reformas nas unidades que, porventura, constarem na Convenção condominial, se for o caso).

É de conhecimento geral que o cargo de síndico não exige qualificação técnica específica, de modo que o representante legal do condomínio não é obrigado a ter conhecimento ou formação técnica na área de engenharia ou arquitetura para analisar a documentação exigida pela NBR.

Por esse motivo, após o envio da documentação pelo condômino, a análise destes documentos deverá ser feita por um responsável técnico contratado, neste caso, pelo condomínio.

Além disso, salvo deliberação em assembleia ou disposição contida na Convenção em sentido contrário, entendo que os custos da contração de profissional técnico que irá avaliar a documentação apresentada são de responsabilidade do condomínio, uma vez que esta já foi revisada por profissional que está assinando a responsabilidade técnica pela obra (ART ou RRT) e que foi contratado pelo condômino que deseja fazer a obra.

Considerando que a realização de obra/reforma em unidade autônoma pode vir a causar risco à edificação ou aos moradores, principalmente quando falamos de obras em edificação construída em alvenaria autoportante, o síndico por si só não teria o conhecimento técnico para diagnosticar a gravidade. Por isso, ele deve recorrer a um especialista que vai atestar a segurança da obra/reforma, bem como o cumprimento das exigências/requisitos da NBR.

Importante ressaltar que, uma vez descoberto que o síndico agiu de forma negligente ou omissa, aprovando a realização ou permitindo a continuidade de obras em unidades autônomas sem exigir ou verificar tecnicamente a documentação exigida pela NBR, e sem atestar eventuais riscos que a obra poderia causar à edificação, o mesmo estará praticando ato ilícito, uma vez que a ação, omissão voluntária, negligência ou imprudência que violar direito ou causar danos a outrem é caracterizada como tal, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil.

Assim, mesmo o síndico não sendo responsável direto pela obra em unidades autônomas, continua sendo responsável por garantir segurança da edificação, por esse motivo recomendamos sempre o auxílio técnico não só de profissionais de engenharia/arquitetura na revisão da documentação e acompanhamento das obras, como também o auxílio de advogado para orientar juridicamente a administração do condomínio e trazer segurança jurídica para a comunidade condominial.

Lembrando que os custos de contratação desses profissionais que auxiliarão tecnicamente a administração, salvo deliberação em assembleia ou disposição contida na convenção em sentido contrário, serão de responsabilidade do condomínio.

Dr. João Pedro Cita  – contato@souzaecitaadvogados.com.br