Quem está alugando imóvel no seu condomínio?

Por Kênio de Souza Pereira

Publicado em 05/03/2025

Como agir perante o infrator, o locador e a imobiliária para preservar a segurança?

Vários condomínios enfrentam problemas causados por pessoas que mudam para apartamento, sala ou loja de forma irregular, sendo que em alguns casos são inquilinos que se apresentam de forma amável, mas, passados alguns meses se mostram insuportáveis, descumpridores das normas e regras do edifício, chegando a ser agressivos com os porteiros e moradores que questionam seu comportamento.

Algumas vezes, após pesquisar sobre o ocupante, o condomínio descobre se tratar de pessoa que causou atritos onde morava, sendo ele estelionatário com ficha criminal ou sublocatário que enganou a imobiliária ao fazer o cadastro e o contrato em nome de um parente, já que seu cadastro seria reprovado. Nesses casos o síndico enfrenta maior dificuldade em coibir os atos irregulares.

O direito do condomínio se precaver

Cabe ao proprietário da unidade que será colocada para venda ou locação contribuir com a segurança da coletividade, evitando entregar seu imóvel para várias imobiliárias, pois tal situação gerará descontrole. Consiste num erro colocar o imóvel em diversas imobiliárias, sendo inaceitável fixação de mais de duas placas de empresas diferentes nas janelas e fachadas, pois isso acaba por “queimar o imóvel”, sendo um equívoco achar que facilitará a locação ou venda.

O estelionatário, ao escolher um imóvel para aplicar o golpe por meio de invasão ou locação fraudulenta, escolhe justamente aquele que está em diversas imobiliárias, pois isso causa falta de controle, facilitando assim, enganar o síndico ou o porteiro para entrar com a mudança.

Caso o proprietário deseje uma divulgação maior do seu imóvel o ideal é que ele o entregue para ser administrado por uma imobiliária que faça parte de uma rede, como a Netimóveis, que permite que 60 imobiliárias parceiras divulguem a locação, mas somente uma terá acesso ao imóvel e ao síndico, gerando maior segurança.

O Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) e a Lei nº 6.530/78 que regulamenta a corretagem, determinam que o proprietário deve nomear apenas um corretor/imobiliária, pois assim, terá como responsabiliza-la por alguma falha. Todavia, ao ter vários intermediários que agem de forma tumultuada, torna impossível apurar a responsabilidade de quem causou algum prejuízo, razão que aumenta os riscos para os condomínios e os locadores.

Imobiliária virtual aumenta o risco para o prédio

A pessoa mal intencionada evita aparecer no balcão da imobiliária, especialmente para não ter seu rosto registrado pelas câmeras. Por isso, prefere locar por meio das imobiliárias virtuais, que aprovam e assinam o contrato sem ter qualquer contato pessoal com o inquilino.

Vários são os golpes evitados pelos funcionários das imobiliárias tradicionais, que ao terem contato pessoal com o pretendente na sede da administradora, percebem que a locação não é para ele ou que os documentos são de outra pessoa, pois tudo é conferido sobre as razões do pretendente desejar locar o apartamento e quem realmente irá ocupa-lo, evitando assim a sublocação. Já na imobiliária virtual essa sondagem não é feita por inexistir atendimento presencial, sendo que nela se permite a locação em nome de várias pessoas ao mesmo tempo, facilitando assim os riscos de aborrecimentos para os condomínios.

Direito do Condomínio controlar a mudança

O art. 1348, incisos II e V do Código Civil autoriza o síndico a praticar os “atos necessários à defesa dos interesses comuns”, bem como a “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”, sendo que as convenções e as assembleias estipulam as particularidades que visam a segurança. Isso implica no direito da administração poder exigir a identificação completa de quem deseja mudar para o edifício.

É legal exigir o cadastro dos moradores, não tendo o condomínio que aceitar a entrada de quem não conhece, pois somente o proprietário tem acesso livre, juntamente com seus familiares e convidados. Fora isso, se um estranho se apresenta na portaria para entrar no prédio, tem o porteiro e a administração o direito de exigir que a pessoa se identifique e comprove sua condição legal de entrar no prédio.

No caso da pessoa se apresentar como inquilino, cabe a ela levar consigo a carta de autorização da imobiliária, com dados que possibilitem que o síndico possa conferir a autenticidade junto ao condômino ou a administradora da locação.

Direito de impedir ocupação comercial que fere a convenção

Efetivada a locação de uma loja ou sala será interessante o síndico exigir cópia do contrato antes de ocorrer a mudança, para impedir a ocupação para atividade que seja vedada na convenção.

O ideal é que o locador tenha nomeado apenas uma imobiliária, pois caso contrário, facilitará a fraude ao criar dificuldade para o síndico saber se a locação é verídica ou se quem está mudando é realmente o inquilino.

Golpes com a entrega de móveis no apartamento

Diversos são os casos notificados de estelionatário que ao copiar a chave, anuncia o apartamento com aluguel super atrativo e dispensa fiador ao receber três meses de caução, seduzindo assim o pretendente a inquilino. Elabora um contrato falso e a vítima muda, pois o síndico não conferiu na imobiliária se a locação era regular ou verídica. Essa situação acarreta grande transtorno e tem se repetido por falta de controle e ingenuidade do pretendente que alugou sem o intermédio de uma imobiliária física.

Retirar invasor é complicado e caro

Entretanto, tem caso que o golpista entra no apartamento, já que o mobiliou e passa a morar, alegando que foi autorizado pelo locador. Nesse caso, fica sem pagar os aluguéis, taxas de condomínio e IPTU, tendo o proprietário que propor uma ação de reintegração de posse contra o invasor, o que gerará elevado custo com as despesas judiciais, além de prejuízo com a perda do aluguel por longo tempo diante da morosidade do Poder Judiciário.

Por isso, deve o síndico, zelador, porteiro e qualquer condômino ficar atento em relação ao recebimento de móveis no edifício, devendo impedir a entrada se não conhecer o morador.

Erro do síndico multar o locador por ato do inquilino

Há imobiliária que age como parceira do síndico, pois visa proteger o condomínio de problemas, sendo bom ela deixar seus contatos com os porteiros para conferir qualquer situação referente à mudança.

A Caixa Imobiliária Netimóveis envia para todos os condomínios uma carta que solicita que o síndico entre em contato direto com sua gerência, caso o inquilino cause qualquer problema ou atrase o pagamento da taxa de condomínio. Ao receber a ligação do síndico, a Caixa Imobiliária solicita o boleto para cobrar a taxa do inquilino junto com o aluguel mensal, evitando que o condomínio tenha qualquer despesa com advogados para fazer a cobrança ou execução.

Assim, Márcio Pereira, que é Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, esclarece que “o locador/condômino não é incomodado com essa dívida, bem como o síndico é poupado de cobrar, pois a imobiliária fará a cobrança do inquilino e caso este não pague de imediato, se tornará réu numa ação de despejo por falta de pagamento que será proposta contra ele e seus fiadores. A solução desse processo é muito mais célere do que a tradicional execução que os condomínios promovem, tendo ainda que gastar com advogados e custas judiciais”.

*Diretor Regional de MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário – Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br (31) 2516-7008