Quem é impedido de ser síndico?

Por Kênio de Souza Pereira

Diante dos problemas que a função de síndico acarreta é comum a maioria dos condôminos evitarem assumir a sindicância, pois assim evitam se tornar “vitrine” dos problemas que ocorrem em decorrência dos choques de posições entre dezenas ou até centenas de pessoas com valores, conceitos e padrões educacionais e financeiros diversos. Apesar disso, vemos aqueles que se empenham em se tornar síndico para melhorar o local onde residem ou trabalham, dedicando assim seu tempo e conhecimento a favor da coletividade.

Entretanto, quando há situações desgastantes que perduram por anos por falta de investimento numa solução profissional ou, no caso do edifício ser composto por poucas unidades, acaba tendo poucos proprietários dispostos a se candidatarem, passam  a surgir a possibilidade de inquilinos se candidatarem.

O Código Civil dispõe expressamente a possibilidade da assembleia eleger qualquer pessoa para ser síndico, seja ela condômina ou não, podendo, inclusive, ser um síndico profissional, conforme artigo: “Art. 1.347 – A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

A lei autoriza os condôminos estipularem na convenção prazo menor de mandato, sendo comum o de um ano, devendo assim este prevalecer, sendo que a reeleição depende apenas da vontade dos votantes. Em alguns poucos casos constata-se a preocupação com a questão da segurança financeira quando a convenção restringe que somente condômino poderá ser síndico, pois ele gerirá valores expressivos que em alguns condomínios giram em torno de centenas de milhares de reais mensalmente.

Inadimplente – É interessante que os condôminos façam uma pesquisa prévia sobre a postura comercial do candidato a síndico. Qualquer condômino tem o direito de fazer o cadastro do candidato e sendo apurado que o mesmo está negativado no SPC por não pagar o que adquire e que emite cheques sem fundo deve a assembleia ser alertada sobre o risco de eleger quem não honra seus compromissos.  Obviamente, quem esteja inadimplente com o pagamento das quotas condominiais, conforme determinar o inciso III, do artigo 1.335 do Código Civil, não pode votar e nem mesmo participar da assembleia, sendo portanto ilegal se candidatar.

Outro ponto importante é que por ser o síndico o representante do condomínio, fica impossível que, quem tenha um processo judicial contra o condomínio seja candidato, pois seria incoerente. Não haveria como o síndico ser réu e ao mesmo tempo ele comparecer numa audiência como representante do condomínio que figure como autor no processo que envolva, por exemplo, uma disputa sobre uma área na garagem, por existir incompatibilidade de posições.

Visão – Não é recomendável eleger um inquilino para o cargo de síndico, pois poderá não ter a mesma visão de longo prazo do proprietário, que age para manter e valorizar o seu patrimônio. Já o inquilino, se for síndico, pode ficar tentado a realizar uma gestão que vise sempre o menor custo, mesmo havendo necessidade de manutenção mais aprimorada, pois cabe ao inquilino, enquanto morador, pagar por despesas como pintura interna do edifício ou manutenção dos jardins e elevadores, que são necessárias à conservação da edificação. Há síndicos inquilinos que adiam a contratação desses serviços para que não tenham que arcar com o aumento da quota condominial ordinária em benefício do locador.

Imagine um edifício que precise de uma pintura em área interna. O síndico poderia propor aos condôminos um investimento mais elevado para comprar uma tinta de primeira linha, visando estética e durabilidade, de maneira a agregar valor ao edifício. Porém, este síndico também poderia priorizar o custo e buscar tintas inferiores, com baixa qualidade e durabilidade, apenas para atender a necessidade de manutenção imediata. Nesse exemplo, há maior possibilidade de um síndico condômino valorizar a qualidade, mesmo com custo maior, pois ele e os demais condôminos serão beneficiados com a maior durabilidade do serviço e a valorização do edifício. Já o síndico inquilino, que sequer sabe se estará no prédio daqui a algum tempo, possivelmente optará pelo menor custo, pois assim economizará, mesmo que o serviço tenha que ser refeito num prazo menor.

Prejuízo – Há ainda a questão patrimonial, pois o síndico que é proprietário pode ter maior cuidado para gerir a receita, que em alguns edifícios atingem mensalmente centenas de milhares de reais. O síndico que é condômino sabe que se praticar atos irregulares, que sejam caracterizados como excesso de mandato ou algum desvio, pode responder com o seu patrimônio.

Já o inquilino, caso não tenha nenhum patrimônio, pode deixar de ser tão zeloso, podendo assim praticar atos que não terão como ser indenizados por ele. Obviamente, há inquilinos sérios, honestos e bem intencionados em zelar pelo condomínio onde reside ou ocupa, mas tendo em vista que ninguém sabe o que pode acontecer, é preferível eleger quem tem mais interesse em preservar seu patrimônio a longo prazo, o qual pode ser penhorado em alguns casos.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário MG e do Secovi-MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br