Quando o síndico pode ser destituído?

Por Eliza Moura Navarro De Novaes

 Publicado em 24/12/2024

O síndico é a peça central da gestão condominial, responsável por administrar as finanças, zelar pela manutenção das áreas comuns e garantir a harmonia entre os moradores. Contudo, essa função exige ética, eficiência e transparência. Quando há má conduta ou gestão inadequada, a destituição se torna um mecanismo essencial para proteger os interesses coletivos.

Neste artigo, abordaremos as principais razões para a destituição do síndico, com base no Código Civil e na Lei nº 4.591/64.

Má Administração – A má administração é uma das causas mais comuns de destituição de um síndico. Isso pode se manifestar de diversas formas, como a falta de controle sobre as finanças, decisões erradas que geram prejuízos ou a negligência em relação às necessidades básicas de manutenção e segurança do Condomínio.

Segundo o artigo 1.348, inciso VIII do Código Civil, cabe ao síndico “prestar contas à assembleia, anualmente e quando ocorrerem”. Quando ele não cumpre esse dever, ou o faz de forma prejudicial, expondo o Condomínio a riscos financeiros ou à perda de recursos, os condôminos podem intervir. Uma gestão ineficiente também pode envolver falta de planejamento, resultando em inadimplência elevada, incapacidade de negociar contratos vantajosos com discussão de serviços ou execução incorreta de obras de melhoria.

Caso um síndico, por exemplo, venha a contratar uma empresa de manutenção sem conferir a seriedade e capacidade técnica da mesma, e isso resultar em um serviço de má qualidade, acarretando novas despesas para reparos, ele pode ser responsabilizado por má administração e destituído por prejuízo ao Condomínio.

Falta de Transparência – A transparência na gestão do condomínio é um princípio fundamental. O síndico é o gestor do patrimônio de todos os condomínios e, portanto, tem o dever de prestar contas de maneira clara, objetiva e regular. Isso inclui apresentar saldos mensais, demonstrando como os recursos estão sendo usados ​​incluindo despesas extraordinárias.

De acordo com o artigo 1.348, inciso VIII do Código Civil, o síndico deve, sob pena de destituição, prestar contas quando solicitado. A falta de clareza ou omissão de informações sobre a gestão financeira pode gerar desconfiança entre os moradores e complicações na remoção do síndico. Além disso, o síndico não pode tomar decisões que envolvam grandes somas sem a devida aprovação da assembleia, conforme artigo 1.349 do Código Civil, que exige a aprovação da maioria dos condôminos para gastos extraordinários.

A transparência não é apenas uma questão legal, mas de confiança mútua, essencial para o bom funcionamento de qualquer condomínio.

Descumprimento de Normas – O síndico tem a obrigação de seguir a convenção de condomínio, o regimento interno e as deliberações aprovadas em assembleia. Se ele descumprir essas normas, seja por negligência ou intencionalmente, está violando os princípios básicos da gestão condominial.

O artigo 1.348, inciso IV do Código Civil determina que o síndico deve “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”. Quando ele ignora essas normas, seja ao não implementar uma decisão da assembleia ou ao modificar unilateralmente regras que afetam os moradores, sua gestão pode ser considerada ilegal. Esse desrespeito pode envolver desde questões simples, como o não cumprimento de regras de horários, até a não aplicação das previsões previstas em caso de infrações.

Se a convenção proíbe a utilização de áreas comuns para eventos privados sem a aprovação dos moradores, e o síndico permite o uso indevido dessas áreas, ele pode ser destituído por violação das regras internas.

Abuso de Poder – O síndico exerce poder sobre diversas decisões administrativas, mas esse poder não pode ser utilizado para benefício próprio ou de forma autoritária. O abuso de poder pode ocorrer quando o síndico usa sua posição para decisões em seu próprio favor ou para prejudicar outros condôminos. Por exemplo, um síndico que interfere em disputas pessoais entre moradores de forma tendenciosa ou que utiliza recursos do condomínio para fins pessoais pode ser considerado suspeito de abuso de poder.

O artigo 1.348, inciso II do Código Civil prevê que o síndico deve representar o condomínio em juizo ou fora dele, mas essa prerrogativa não pode ser utilizada de forma arbitrária ou para fins pessoais. Além disso, qualquer atitude que fira a imparcialidade esperada do síndico pode ser suficiente para a destituição, principalmente se envolver favoritismo ou prejuízos para outros condôminos.

O síndico, ao assumir o cargo, deve zelar pelo bem comum e pela integridade das normas coletivas. Qualquer desvio desse comportamento pode ser interpretado como uma quebra de confiança, justificando uma destituição.

Inércia ou Omissão – O síndico também pode ser destituído quando se mostrar omisso ou inerte na condução de suas responsabilidades. Isso pode envolver a não realização de manutenções, o descaso com a segurança ou a falta de cuidado com as obrigações legais, como a contratação de seguros obrigatórios.

De acordo com a Lei nº 4.591/64, o síndico deve zelar pela conservação do edifício e executar as manutenções necessárias. Quando ele falha nesse sentido, colocando em risco a integridade física dos moradores ou a conservação do patrimônio comum, sua permanência no cargo pode ser questionada.

Conflitos – Outro motivo relevante para a destituição é a incapacidade do síndico de manter um ambiente de convivência harmônico. A função do síndico inclui mediar conflitos e garantir que as decisões sejam respeitadas por todos os condôminos. Quando o síndico se envolve diretamente em conflitos pessoais com moradores, agindo de maneira hostil ou provocando desavenças, ele compromete a própria função de mediador.

O artigo 1.348, inciso V do Código Civil reforça a necessidade de que o síndico administre o condomínio com foco no bem-estar coletivo. Se sua postura pessoal gera divisões ou conflitos constantes entre os moradores, isso afeta diretamente a harmonia do condomínio e pode ser base para sua destituição.

Decisão da Assembleia – Conforme previsto no artigo 1.349 do Código Civil, os condôminos têm o poder de destituir o síndico se considerarem que ele não está cumprindo suas funções. A assembleia deve ser convocada especialmente para esse fim, e a decisão de destituição deve ser aprovada pela maioria dos presentes, conforme as regras previstas na convenção de condomínio.

A assembleia é o órgão máximo de decisão em um condomínio, e sua função é justamente representar os interesses coletivos dos moradores. Se a maioria dos condôminos entende que o síndico não está administrando o condomínio de forma adequada, a destituição pode ser a melhor solução para garantir que a gestão continue de maneira eficaz e transparente.

A destituição do síndico é uma medida importante para proteger o bem-estar e os interesses dos condôminos. Ela garante que o condomínio tenha uma administração eficiente, transparente e comprometida com as normas e os direitos de todos os moradores. Ao conhecer as situações em que o síndico pode ser destituído, os condôminos exercem um papel ativo na garantia de uma boa gestão e no fortalecimento da convivência harmoniosa.

*Presidente da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI

Advogada especializada na área imobiliária e condominial – eliza@navarronovaesadvocacia.com.br