Pandemia pode flexibilizar uso do fundo de reserva

Por Cecília Lima

O fundo de reserva funciona como uma “poupança” que os condomínios fazem para ter um suporte em momentos emergenciais. Entrevistamos a advogada Suse Duarte Cruz Kleiber, consultora jurídica condominial e autora do livro “Respostas às 120 dúvidas mais frequentes em matéria condominial” para esclarecer alguns pontos importantes sobre o uso do fundo de reserva durante a pandemia.

JORNAL DO SÍNDICO: Que procedimentos justificam o acionamento do fundo de reserva?

SUSE KLEIBER – Algumas convenções preveem o limite percentual a ser arrecadado e, ao este ser alcançado, determina seu uso – como uma pintura de fachada – ou impõe que sua destinação seja decidida por assembleia, normalmente atendendo às questões emergenciais (um vazamento severo, queima de placa de elevador, etc). Caso a convenção nada diga sobre a forma de utilização, é determinante que o síndico realize uma assembleia para tratar do tema, afinal, tudo que é arrecadado no condomínio pertence a todos os condôminos, mormente esses valores extras cuja utilização deverá ser decidida pelo colegiado.

JS: O síndico pode recorrer ao fundo de reserva para cobrir débitos de inadimplência durante a pandemia?

SUSE KLEIBER – Não podemos simplesmente retirar o valor arrecadado para fazer frente às despesas ordinárias, sob pena de desvirtuar a natureza do fundo de reserva! A inadimplência deve ser cobrada da forma como determina a lei. Todavia, nesses tempos inéditos de pandemia, certamente nenhuma convenção traz previsão sobre a sua possibilidade. Minha experiência na lida com condomínios indica a média de 2% a 5% de inadimplência/mês nos condomínios, cujas previsões orçamentárias contavam com tais percentuais para fixação dos valores das cotas. Atualmente há condomínios que atingiram o percentual astronômico de 35% de inadimplência por força da pandemia, portanto, o que justificaria o uso do fundo de reserva, desde que seja para a manutenção regular diante dessa inadimplência incomum e que, obviamente, não foi considerada quando da provisão orçamentária. Uma alternativa que vem sendo utilizada é deixar de cobrar o fundo de reserva para reduzir o valor das cotas condominiais, medida arriscada e que deve ser analisada com muito cuidado, pois, a redução pode implicar em mais problemas.

JS: Como então o síndico pode flexibilizar o acesso ao fundo de reserva – desde que haja uma real necessidade – sem depois ser acusado de improbidade?

SUSE KLEIBE – O síndico deve avaliar primeiramente a possibilidade de reduzir os custos, sem deixar, porém, de realizar a manutenção do empreendimento. E se, ainda assim, a inadimplência se mostrar elevadíssima, colocando em risco a manutenção e até mesmo a segurança e saúde dos condôminos ante a queda vertiginosa da arrecadação, me soa razoável que seja utilizado o fundo de reserva, já que simplesmente a aprovação de rateio extra servirá para elevar a inadimplência. Sendo possível, o síndico deve aprovar em assembleia a forma de utilização do fundo de reserva. E, não tendo essa possibilidade, os balancetes anteriores e o atual servirão de baldrame para apontar e comprovar a necessidade de uso do fundo de reserva. Dessa forma o síndico cumpre com seus deveres de manutenção, de prestar contas e de cuidado de zelo com o patrimônio comum sem onerar ainda mais a massa condominial.

JS: Que percentual deve ser destinado ao fundo de reserva mensalmente?

SUSE KLEIBER – Geralmente as convenções trazem o percentual de 5% a 10% do valor da cota (ordinária).  Caso não esteja previsto em convenção, a assembleia deverá deliberar acerca do percentual a ser arrecadado e sua destinação. É importante ressaltar o quanto o fundo de reserva é importante e deve ser arrecadado por todos os condomínios.

*Jornalista