Os quóruns de votação nas assembleias

Por Eliza Novaes

As assembleias condominiais são reuniões importantes para os moradores de um condomínio, já que nelas são debatidas diversas questões de interesse de todos. Contudo, o quórum a ser respeitado para aprovação na assembleia irá depender do assunto a ser tratado.

O quórum é o número mínimo de condôminos presentes à assembleia para que a reunião se inicie e para deliberar sobre matérias comuns e especiais. Por isso, os síndicos precisam ter atenção, pois diversos assuntos que são frequentes em condomínios exigem quórum especial para a sua aprovação.

Para fins de eleição ou deliberação, o Código Civil e a Lei nº 4.591/64 classifica os quóruns para deliberações em condomínios como maioria absoluta, simples, qualificada ou unanimidade. Confira cada um deles:

Maioria absoluta: é quórum que compreende a totalidade do condomínio, ou seja, compreende mais da metade do número total dos condôminos, computando-se os presentes e ausentes a assembleia. Dessa forma, é o primeiro número inteiro superior a metade de todos os condôminos (não apenas dos presentes na assembleia). Esse tipo de quórum é utilizado, por exemplo, no caso de aprovação de obras úteis, que são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa.

Maioria simples: é o quórum que leva em consideração mais da metade dos condôminos votantes que estejam presentes na assembleia ou que representem o maior resultado da votação, ou seja, 50% mais um dos presentes em assembleia. Contudo, para utilizar esse tipo de critério para deliberação, a orientação é que seja previamente estabelecidos os parâmetros para sua utilização, de maneira que se evite confusão ou nulidade na votação. Esse tipo de quórum é utilizado para aprovação de obras necessárias, eleição/destituição de síndico ou aprovação de orçamentos e contas.

Maioria qualificada: é um número mínimo de votos para deliberações de matérias especiais, previstos na lei ou na convenção, estabelecida em relação ao total de membros de um condomínio. O quórum de maioria qualificada mais comum é referente a 2/3 ou 3/5 dos condôminos. Dessa forma, um condomínio com 15 unidades, o quórum para alteração da convenção de condomínio que é, por exemplo, de 2/3 será de 10 condôminos. Por esse critério, deve ser considerada a totalidade daqueles que poderiam legitimamente participar da votação, ou seja, todos os coproprietários.

Unanimidade: para determinadas questões a votação deve ser feita com aquiescência de todos os condôminos, são situações que costumam impactar de forma significativa na realidade de todo o condomínio, todavia a exigência deste quórum deve estar prevista na convenção do condomínio.

Recentemente, a Lei 14.405/22 alterou o quórum de aprovação para mudança na destinação do edifício ou da unidade imobiliário, que passou de unânime para 2/3 dos condôminos totais, ou seja, não só os presentes na assembleia. Essa alteração mostra uma vontade do legislador facilitar a tomada de decisão para uma melhor utilização do imóvel, bem como uma evolução nesse sentido.

A observação do quórum de deliberação é imprescindível para a sua validade, sendo que os síndicos devem se atentar rigorosamente aos quóruns legais, de acordo com o assunto a ser tratado, para assim evitarem discussões e polêmicas com relação às assembleias.

*Presidente da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI

Vice-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG –  elizanovaes@gmail.com