Obras necessárias independem da aprovação em assembleia

Por Eliza Novaes

É natural que os edifícios sofram desgastes com o passar dos anos e, por isso, é fundamental que o Condomínio promova a manutenção periódica para evitar que o bem se deteriore a ponto de gerar danos e conflitos entre os condôminos.

As obras necessárias são aquelas que têm a finalidade de promover a conservação da coisa ou impedir sua deterioração. Os reparos elétricos ou hidráulicos, a impermeabilização do telhado, os reparos em um muro que apresentam inconsistência e as obras de acessibilidade, dentre outras, são consideradas necessárias. Portanto, são obras que não podem aguardar um longo prazo para serem realizadas, sob pena de deterioração do imóvel.

Providências – O síndico, muitas vezes, se depara com a necessidade de execução de reparos ou obras consideradas necessárias e imprescindíveis, tais como o caso de infiltração que atinge as unidades localizadas abaixo do telhado, problemas de esgoto e caixa de gordura que afetam as unidades do térreo, porém, ao invés de providenciar a solução imediata do problema, optam por convocar uma assembleia geral para que os condôminos possam deliberar sobre o assunto.

Entretanto, essa situação pode causar diversos outros transtornos para os síndicos, haja vista que durante as assembleias, há condôminos que tratam este tipo de assunto, apesar de urgente, de forma displicente e tentam, a todo custo, postergar a realização dos reparos. Como exemplo desta situação, podemos citar os casos de infiltração de fachada que atinge apenas algumas unidades, sendo que há condôminos que tratam o assunto de forma irrelevante, pelo fato de o problema não atingir diretamente a sua unidade.

Desculpas – São várias as desculpas que alegam para adiar a realização da execução da obra reparadora, dentre as quais: “iremos pensar melhor; poucos condôminos compareceram na assembleia para decidir; melhor deixar para  discutir o assunto na próxima assembleia; a contratação de uma construtora ou engenheiro especializado aumentará muito o custo; não temos dinheiro agora; entendemos que o condomínio tem outras prioridades; o custo da obra para solução do problema deve ser arcado pelo proprietário da unidade danificada; entre outra”.  Com isso, passam-se meses e anos, e nada é feito, acarretando o agravamento dos danos e consequentemente o aumento dos custos para a sua reparação.

O artigo 1.341 do Código Civil, nos parágrafos 1º ao 4º, determina que a realização das obras de caráter necessário pode ser executada pelo síndico independente de aprovação em assembleia, haja vista que as obras necessárias são aquelas que têm a finalidade de conservar ou evitar que a edificação se deteriore.

Portanto, quando a obra for de caráter necessário, não pode o síndico ficar à mercê do capricho de um ou outro proprietário para que sejam feitos os reparos necessários, pois o que está em jogo é a conservação do patrimônio da coletividade sendo que o tratamento displicente dado pela maioria dos coproprietários que não sofre com os problemas nesses casos, também dificulta uma solução ágil ao caso.

Desta forma, é necessário que o síndico adote uma postura firme para que o problema seja solucionado, sendo que para a execução de uma obra necessária, sem que haja a aprovação prévia da assembleia, o ideal é que síndico defina exatamente o escopo da obra e verifique a idoneidade e especialidade técnica da empresa antes de promover a contratação efetivamente, mantendo assim a transparência na gestão do condomínio.

*Presidente da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI

Vice-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG – Diretora Adjunta da Associação Nacional da Advocacia Condominial – ANACON MG

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