O síndico e os limites das suas atribuições no condomínio

Por Thais Cristina de Souza Miranda

Publicado em 17/06/2024

O síndico, como é chamado o administrador de um condomínio, é escolhido em assembleia, pela maioria, pelo prazo não superior a dois anos, possibilitando a reeleição, para exercer as funções de administração do condomínio.

A pessoa do síndico é a mais importante no empreendimento condominial, dotado de deveres e responsabilidades tipificadas no artigo 1.348 do Código Civil, bem como, convenção condominial e regimento interno. Atua diretamente nas questões fáticas do dia a dia, administração e conservação do condomínio.

Seu serviço está focado na habilidade de organizar a vivencia condominial, zelar, conservar e resolver os problemas que surgirem durante o seu mandato, atuando em seu cargo com ética, transparência de seus atos e do ocorrido perante os demais condôminos e muita responsabilidade.

Legislação – O Código Civil, como dito, tipifica as competências do síndico, sem prejuízo do disposto no artigo 22 da LEI 4591/1964, veja:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – Convocar a assembleia dos condôminos;

II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – Realizar o seguro da edificação

• 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
• 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Importante alertar que a Convenção Condominial, em nenhum momento deve infringir ao que estabelece o Código Civil, ou isentar o síndico de alguma competência que está disciplinado no artigo mencionado.

Representação – O síndico eleito, pode transferir os poderes de representação ou funções administrativas, de forma total ou parcial, porém esse ato só poderá ocorrer com autorização da assembleia convocada para esse fim, com o objetivo de que, os demais condôminos concordem com essa transferência de representação e administração, já que os próprios elegeram o síndico para esse cargo, a qual possivelmente gerará uma despesa para o condomínio.

Esse é o típico exemplo do condomínio que contrata uma administradora para fazer o controle dos créditos de cotas condominiais, e possivelmente a cobrança administrativa da respectiva cota condominial da unidade imobiliária inadimplente. Para que o condomínio celebre o contrato com essa administradora, deve-se, antes, ocorrer assembleia com a finalidade de autorizar a transferência dessa competência, determinada no inciso VII do artigo 1.348 do Código Civil.

Com essa exposição, percebe-se que o síndico deve adotar a postura de representante daquele condomínio e administrador, apenas.

Limite – O síndico não tem a competência de tomar decisões sob o empreendimento, como realizar obra, fechar áreas comuns, impedir entrada de visitantes e etc.

O síndico e os condôminos/proprietários, devem ter em mente a ideia de que todos ali são proprietários do empreendimento condominial no limite de sua fração ideal, e consequentemente a decisão tomada deve ser decidida pela maioria em assembleia, salvo aqueles casos estabelecidos em lei que exigem 2/3 dos votos dos condôminos ou unanimidade, por exemplo.

Um breve parêntese do comentário anterior, em muitos e não raro os casos, o síndico eleito nem sequer é condômino ou proprietário de alguma fração do condomínio, podendo ser pessoa jurídica ou pessoa física. A meu ver, mais um motivo então, da necessidade de convocações de assembleias para tomada de decisões no condomínio. Deve-se convocar assembleia para deliberação do assunto desejado a ser tomada uma decisão, referente ao empreendimento.

Outro breve apontamento é que, o síndico como visto, tem o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, regimento interno e determinações em assembleia, podendo responder pessoalmente pelos danos causados.

Assim, o síndico deve agir com muita cautela, bom senso, sabedoria para administrar e representar um condomínio, sabendo muito bem, seus deveres e como deve-se atuar para que a vida condominial esteja em harmonia. E o mais importante, que não tome decisões precipitadas, esteja sempre assessorado juridicamente para um trabalho preventivo e de excelência no empreendimento

* Advogada, especialista em direito imobiliário e condominial – analítica, executora e solucionadora de problemas – apaixonada por desafios.