O que é o Condomínio Edilício?

Cotidiano Por Cecília Lima

Quem trabalha com algo relacionado a condomínios – seja como síndico voluntário ou profissional, advogados, contadores, dentre outras funções – já deve ter lido ou ouvido muitas vezes a denominação “condomínio edilício”. Por hábito, a frequência do uso traz a familiarização com o termo, porém, nem todo mundo sabe exatamente o que ele designa.

Há um conceito para esse tipo de condomínio que o difere de outros. Em primeiro lugar, é necessário compreender o que quer dizer a palavra “condomínio” em sua origem e na prática. Como o próprio nome de antemão já nos sugere, estamos falando de um domínio compartilhado, ou seja, uma propriedade que é de usufruto coletivo.

Uso conjunto – Então, quer dizer que todo o prédio em que consiste o condomínio é um patrimônio único de posse de vários indivíduos? Nem sempre. Se o imóvel em questão for um condomínio edilício cada proprietário é dono da sua parte individual, mas também é dono de uma fração das áreas em comum. É considerado como edilício um condomínio cujo espaço reúne ambientes privados e de uso conjunto.

Após a compreensão inicial desse termo, é importante ressaltar uma distinção: nem todo o condomínio é edilício. Para a lei, especificamente o Código Civil, condomínio significa posse ou direito exercido por duas ou mais pessoas sobre o mesmo item.

Logo, se uma área residencial utilizasse a legislação de um condomínio geral, todos os apartamentos e todas as partes em comum pertenceriam a todos os condôminos e, assim sendo, todos os condôminos poderiam utilizar ou modificar qualquer parte do local.

Paralelamente, são considerados condomínios do tipo edilício, aqueles em que cada condômino é proprietário exclusivo de seu apartamento e também tem direito a acessar a portaria, elevadores, salão de festas, piscina, bem como quaisquer outras áreas de acesso coletivo, desde que contribua para esse usufruto conforme previsto na Convenção do condomínio.

Lei – A Lei dos Condomínios (n. 4.591/64) é um conteúdo de suma importância que precisa ser conhecido por todos os síndicos e demais profissionais que trabalham com gestão condominial. Esse é o dispositivo legal que discrimina as características e peculiaridades dos condomínios e norteia a conduta em relação a eles. O que essa lei diz não pode ser contradito ou superado pelas Convenções condominiais, ainda que tenha a aprovação da maioria dos condôminos.

Essa lei demarca o caráter misto do condomínio edilício: aquele que possui partes privativas e coletivas. Por exemplo, determina-se que todas as propriedades sejam identificadas de alguma forma, seja com números ou letras para deixar claro que são privativas. A lei também permite que o proprietário de cada unidade possa cedê-la ou alugá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos, uma vez que esse espaço é exclusivamente seu.