O condomínio, o condômino, e o judiciário

Por Rômulo Pinho Tavares

Em 2002, como relator do novo Código Civil no capítulo dos condomínios, o jurista Ricardo Fiuza, fez algumas modificações na antiga lei 4.591, alterando cerca de 44 artigos da dita lei. Os  novos mecanismos  introduzidos no novo Código vieram com o propósito de coibir que contumazes e reiterados maus pagadores deixassem de  pagar suas taxas condominiais por anos a fio, com enormes prejuízos à comunidade condominial, como foi o caso da introdução do art. 1.337,  que veio para punir  com pesada multa de até 5 vezes, o valor do débito dos reticentes maus pagadores.

Todavia, os novos mecanismos inseridos no atual Código Civil de 2.002, não têm sido eficazes no sentido de punir esses maus devedores. Ao exigir, que para cobrar tais débitos pela via judicial, terá que haver autorização de uma assembleia extraordinária, com um elevado quórum de ¾ de condôminos, exigência que é quase impossível de se conseguir, torna esse artigo 1.337, como uma letra morta no ordenamento jurídico, em que a maioria dos magistrados não está aplicando corretamente seus efeitos, interpretando-o de forma teratológica, em prejuízo do condomínio credor, significando uma grande injustiça para com os condôminos adimplentes, que cumprem com suas obrigações em dia,

Mudança – Em 2.016, outras modificações foram introduzidas no novo Código Civil,  com o objetivo de dar maior celeridade nas cobranças dos débitos condominiais, que se arrastam por longos anos e anos em nossa justiça, sempre beneficiando o devedor, cujo rito ordinário, fazia com que essas ações se arrastassem por longos anos até a sentença final, antes, através da chamada Ação de Conhecimento, para, somente após o trânsito em julgado dessa Ação, proceder-se à Execução do débito. Ações que demoravam cerca de 4 a 5 anos para serem julgadas, para só depois dessa fase, iniciar-se a execução propriamente dita dos débitos, que duravam outros tantos anos na fase de Execução.

Não bastasse todas essas modificações objetivando dar maior celeridade aos processos, o que se constata na atualidade é que o nosso judiciário, com a morosidade que lhe é peculiar, não está cumprindo o seu papel jurisdicional dentro dos prazos que  lhe são atribuídos, havendo casos, em que uma simples cobrança de taxas condominiais, têm demorado cerca de 8 e até 10 anos para serem julgadas, conforme relato de um síndico de um condomínio aqui da Capital. O que nos leva à conclusão, hoje, é que os nossos magistrados, para um simples despacho interlocutório, estão levando meses para decidir atos processuais, cuja clareza, salta aos olhos até mesmo de leigos, tendo em vista,  que os boletos das taxas condominiais, são considerados,  hoje, pela nova lei, um título líquido certo e exigível, não podendo o condomínio, esperar anos a fio para receber valores que lhes são devido por relapsos e contumazes devedores.

Falha – Num outro caso gritante de falha processual, um outro juiz aqui da capital, após  um ano e meio do ajuizamento de uma Ação de Execução de débitos condominiais, devidos em razão da morte da proprietária do imóvel, cujo processo, depois de decorrido todo esse tempo, não teve qualquer andamento por uma razão muito simples: o Juiz do feito, não concordando com a inclusão das taxas que se venceram no curso da Ação, determinou, de ofício, o arquivamento do processo, no tocante à tais parcelas vincendas, pelo simples fato de não concordar com a inclusão das tais taxas na planilha do débito. Preceito insculpido no art. 323 do CPC, desconsiderando uma grande quantidade de jurisprudências de tribunais superiores, que permitem a inclusão de tais débitos, por serem considerados pelos jurisconsultos, como débito continuado de parcelas mensais.

Ao determinar o arquivamento do processo na parte das taxas vincendas, o juiz não levou em consideração dois fatores básicos no ordenamento jurídico, que é a celeridade no julgamento do feito, e a economia processual. Em assim agindo, todas as taxas que se venceram no curso do processo nestes dezoito meses, que somam cerca de mais de R$10 mil, deverão ser cobradas, novamente, com novos e elevados custos para o condomínio, concernentes às custas judiciais e novos honorários advocatícios.

A Execução do débito total das parcelas vencidas e vincendas desse processo, é da ordem de cerca de R$20 mil. Ao excluir as parcelas vincendas incluídas no processo de Execução, o juiz sentenciou apenas a cobrança das parcelas vencidas quando do ajuizamento da Ação em agosto de 2.018. Assim, o condomínio terá que ajuizar novas Ações para cobrar não só os débitos vincendos relativo aos outros R$10 mil e, assim será feito, sucessivamente, com os novos débitos que virão. Que só serão pagos pela via judicial, já que os sucessores da falecida proprietária do imóvel, não têm condições de quitar débitos pela via administrativa.

A nosso ver, cobrança de taxa de condomínio não poderia ultrapassar noventa dias do início até o seu final. Isso porque, o condomínio não pode esperar longos e longos anos para receber seus créditos. Por essa e outras razões é que o devedor, aqui no Brasil, é sempre beneficiado pela lentidão da justiça, acreditando sempre ser o Brasil o país da impunidade, porque, em nosso país, via de regra, a justiça tarda e falha.

*Vice-Presidente do Sindicon-MG