Notificações e advertências extrajudiciais em condomínios

Por Pâmela Gontijo

Essa é uma dúvida muito recorrente entre síndicos e síndicas de condomínios. Ora, se um morador possui uma conduta contra as regras do condomínio eu devo enviar uma advertência ou aplicar a multa? Se eu aplicar a multa devo enviar junto ao boleto da cota condominial?

Na maioria das vezes, o síndico encontrará a resposta na própria Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, que constam as diretrizes sobre as regras, tipificação e consequências pela conduta realizada.

A notificação de advertência será o instrumento usado pelo síndico para alertar o morador da prática de conduta contrária às regras do condomínio. Nesse documento deverá constar todos os dados do condomínio, do proprietário ou do inquilino, nos casos de imóvel locado.

Descritivo – Por ser o primeiro passo a fim de comunicar a sanção, deverá vir com todos os detalhes da conduta infratora, ou seja, mencionar data, horário, fotos e, em caso de alguma reclamação específica, precisa vir a identificação dos condôminos incomodados. Além de mencionar o trecho da Convenção do Condomínio ou Regimento Interno que foi desrespeitado.

Exatamente para deixar bem claro que, caso a conduta continue a acontecer haverá punição mais severa, que é o caso da aplicação da multa pecuniária.

Nesse caso, o síndico sempre irá consultar os principais documentos do condomínio, na ausência de informações específicas, poderá deliberar junto ao conselho ou, dependendo da gravidade da situação, em assembleia condominial.

Multa – O valor da multa não pode passar de cinco vezes o valor da cota condominial é o que dispõe o artigo 1.336 do Código Civil, entretanto, há situações específicas como é o caso do condômino antissocial, daquele que reiteradamente descumpre as regras de boa convivência. Para multá-lo é necessária a anuência da assembleia condominial, podendo a punição chegar em até 10 (dez) vezes o valor da contribuição mensal.

Importante frisar que, o envio de advertência e aplicação de multa condominial não impede que o morador ou proprietário apresentem argumentos em sua defesa, em respeito ao princípio do contraditório e da ampla defesa.

Por isso, é importante que no caso da aplicação da multa, a cobrança venha em boleto bancário apartado da cota condominial.

O fator decisivo para a redução de ocorrências de condutas infratoras condominiais é a COMUNICAÇÃO ASSERTIVA, por isso interessante adotar no seu condomínio o envio de folhetos informativos sobre questões recorrentes, no formato digital ou até mesmo exposto nas áreas comuns.

*Diretora da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, Diretora da Associação Mineira dos Advogados de Direito Imobiliário – AMADI

pamelagontijo.adv@gmail.com