Negligência em manutenções tem consequências!

Por Cecília Lima

A NBR 5674 da ABNT é a normativa que deve guiar os condomínios no que tange aos procedimentos de controle e avaliação da qualidade de manutenção de suas edificações, as quais devem ser planejadas com antecedência, jamais improvisadas. Tais ações são acompanhadas por profissionais credenciados junto ao CREA ou CAU (engenheiros e/ou arquitetos).

Sabemos que existem três tipos de manutenções, sendo as rotineiras aquelas cujo fluxo é constante, com serviços padronizados e cíclicos (por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns). Há as corretivas, as quais demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários e, por fim, as manutenções preventivas (devem ser programadas pelo síndico com antecedência priorizando as solicitações dos usuários, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o estado de degradação).

Por lei, é obrigação do síndico zelar pelo patrimônio, sua estrutura e funcionalidade (expressamente previsto no art. 1.348, V, do Código Civil). Logo, negligenciar essas etapas de manutenção pode acarretar responsabilização dele. É necessário que o síndico fique atento aos prazos de manutenção das diversas instalações da edificação, previstos no manual do usuário emitido pela construtora no momento da entrega do empreendimento.

Responsabilização – Não faltam exemplos da judicialização de conflitos entre condomínio/síndicos e moradores afetados pela falta de manutenção em seus prédios. Neste ano, o Condomínio Top Life Taguatinga I – Miami Beach foi condenado a indenizar em R$ 4 mil a título de danos morais um bebê que caiu no vão da área de lazer do prédio, que estava sem proteção. O juiz substituto da 3ª Vara Cível de Taguatinga (DF) concluiu que o condomínio faltou com dever de cuidado.

Consta nos autos que a autora, à época com 19 meses de idade, brincava na área de lazer do prédio, quando caiu de uma altura de mais de um metro a partir do espaço aberto existente por conta da quebra do vidro de proteção. Diante disso, sofreu ferimentos na testa e na região dos olhos. Os responsáveis defendem que não havia nem sinalização nem isolamento no local, o que poderia ter evitado o acidente. Em sua defesa, o condomínio esclarece que o vidro que cerca a área de lazer se quebrou por conta da chuva e que o local estava sinalizado com cone e fitas zebradas. Relata que, no momento do acidente, a criança corria livremente pelo espaço, sem acompanhamento de adultos. Sustenta que não houve ato ilícito e que não há dano moral a ser indenizado.

Prejuízo – Também no Distrito Federal, neste ano, os desembargadores da 7ª Turma Cível do TJDFT mantiveram a sentença de 1ª instância que condenou o Condomínio do Bloco C da SQN 210 a pagar mais de R$ 120 mil à seguradora Porto Seguro, pelos danos causados a um morador após a parte do teto da garagem do prédio ter caído em cima de seu carro. A seguradora ajuizou ação, na qual narrou que teve que indenizar prejuízos causados a veículo por ruínas da garagem do edifício. Contou que o problema ocorreu por falta de manutenção e que a responsabilidade pelo fato seria do condomínio.

O condomínio se defendeu sob o argumento de que não teve culpa pelo acidente, uma vez que ele teria ocorrido por razão de força maior (evento da natureza). Ao decidir, o juiz titular da 21ª Vara Cível de Brasília explicou que segundo o art. 937 do Código Civil, “o dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta”.