Multas em Condomínio: saiba como agir

Por Marcus Monteiro

Publicada em 02/01/2024

Para o bom funcionamento dos condomínios, é fundamental que todos os moradores respeitem e cumpram as normas condominiais, expressas na convenção, no regimento interno e no Código Civil. Quando isso não ocorre, o síndico tem a prerrogativa e o dever de advertir e cuidar para que as normas sejam observadas.

A possibilidade de aplicação de multa àqueles que cometerem infração está prevista nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. A previsão da sanção também pode vir insculpida na própria convenção e no regimento interno do condomínio.

Quanto à citada prerrogativa do síndico para aplicar as sanções, o Código Civil, em seu artigo 1.348, incisos IV e VII, determina que compete ao síndico:

“Art. 1.348. Compete ao síndico: IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”.

Neste exercício de cuidar pelo bom funcionamento da vida no condomínio, o síndico pode se valer de uma advertência, verbal ou escrita e, dependendo do caso e reincidência, aplicar uma multa ao morador infrator.

Para a aplicação destas sanções, todavia, critérios e procedimentos devem ser observados. Deve ainda ser garantido aos moradores advertidos o direito de defesa. O morador penalizado poderá, inclusive, recorrer ao Judiciário, caso entenda ter sido a sanção aplicada de forma indevida/ilegal.

Advertência – Não é necessário que a multa seja precedida por uma advertência, principalmente dependendo da gravidade da infração. Todavia, em regra, recomenda-se adotar graus de advertência antes da aplicação da multa, até para que ela, quando ocorrer, esteja devidamente fundamentada.

Costuma-se, a princípio, aplicar uma advertência por escrito ao morador que tenha praticado um ato em desacordo às regras condominiais. Muito importante também, para registro das infrações, a existência de um livro de registro de ocorrências. Havendo porteiro no condomínio, o ideal é que referido livro fique na portaria, permitindo que qualquer morador possa registrar infrações ocorridas no condomínio. Estes registros serão importantes para fundamentar as advertências e, em sendo o caso, a aplicação das multas.

Recomenda-se também que o síndico/administração, quando for verificar a ocorrência de uma infração, leve testemunhas, o que também servirá de subsídio para a aplicação das sanções. Ainda, quando couber, que sejam tiradas fotos, para registro, da situação irregular. Toda via, importante da mesma forma que sejam adotados critérios de privacidade, evitando expor qualquer morador a situação de constrangimento.

Fundamental também que se conceda ao morador, de forma devida e formal, a oportunidade de apresentação de defesa, sob pena da nulidade da sanção a ser aplicada.

Por fim, em que pese não seja uma exigência legal, recomenda-se ainda que a questão da aplicação da multa seja levada para assembleia, para ratificação pelos demais condôminos, como forma de dar transparência e maior legitimidade ao ato, evitando futuros questionamentos/anulações judiciais. Novamente neste caso, orienta-se todo cuidado necessário para não expor o morador que tenha cometido uma infração a uma situação vexatória, de constrangimento.

Comissão – Uma comissão de ética e julgamento também poderá ser criada no condomínio, como órgão de assessoramento e sempre sob o comando do síndico, que é o representante legal do condomínio, com poderes para aplicação da multa.

Quanto ao valor da multa, tirando aquelas específicas, cujo montante já vem previstos em norma, como no caso daquelas previstas nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, o ideal é que o valor das multas esteja previsto na convenção e/ou no regimento interno do condomínio, sempre tendo por base o valor da taxa/cota condominial. Em convenções mais antigas, onde as multas são baseadas em índices ou moedas passadas, o ideal é que seja realizada uma atualização destas convenções.

Defesa – Em que pese o Código Civil, no já citado art. 1.348, garanta ao síndico o poder/dever de aplicar advertências e multas aos moradores, referidas sanções precisam estar fundamentadas no real descumprimento das normas condominiais. Não basta um “mero capricho” do síndico, que não pode se arrogar em “ditador” do condomínio. Inclusive, o abuso de gestão pelo síndico é motivo para seu afastamento, com base no artigo 1.349 do mesmo Código Civil.

O morador penalizado, tendo fundamentos para não concordar com a multa aplicada, não tendo sido observado seu direito de defesa ou não tendo ocorrido nenhum descumprimento às normas condominiais, poderá pleitear judicialmente a anulação da multa quando, inclusive, poderá, pleitear indenização por danos morais, se for o caso.

Assim, importante que o síndico observe os procedimentos formais no momento da aplicação da multa, garantindo sempre ao morador a ser penalizado, a devida oportunidade de defesa, evitando, assim, que venha a ser posteriormente a multa anulada em juízo.

*Advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário – marcus@marcusmonteiro.adv.br. – Blog: marcusmonteiro.adv.br.