Multas condominiais e a transferência da dívida para o proprietário

Por Rodrigo Karpat

A questão do que compete ao proprietário e ao inquilino sempre gera algum tipo de dúvida no mundo condominial, isso porque muitas vezes há certo desconhecimento da lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida informalmente como Lei do Inquilinato.

Ali estão dispostas as principais diretrizes quando falamos nos direitos, deveres e obrigações do inquilino e do proprietário. Porém, existem algumas questões que acabam não estando dispostas de forma clara na lei, o que faz com que haja um impasse sobre certos assuntos.

Multa – Uma dessas é a questão das multas condominiais aplicadas a inquilinos. Todo tipo de multa ou advertência invariavelmente está em nome da unidade condominial em questão e, em teoria, quem estiver usufruindo dela, no caso o inquilino, é quem deverá arcar com esse pagamento.

Mas há uma questão em relação a isso: caso esse inquilino não pague essa multa, o condomínio, ao acionar judicialmente alguém, deverá acionar o proprietário, isso porque a relação jurídica do condomínio é para com o locador (proprietário).

Esse assunto voltou a chamar a atenção por conta de uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP).  Um inquilino foi multado diversas vezes por atitudes que violavam a convenção e o regimento interno, e não pagou a dívida para com o condomínio. Este caso tem uma particularidade: a proprietária faleceu e o viúvo (“inquilino”) permaneceu no imóvel por força de uma decisão judicial.

Com isso, o condomínio entrou com uma ação de cobrança contra o espólio da proprietária, com o argumento de que a responsabilidade pelas despesas condominiais é daquele que consta como titular da unidade e não, necessariamente, do ocupante do imóvel e autor das infrações.

Decisão – Porém, os desembargadores da 25ª Câmara de Direito Privado discordaram. Disseram que a multa não constitui despesa ordinária ou extraordinária e que tais valores correspondem a uma penalidade que visa reprimir o comportamento do infrator (processo nº 1119253-58.2020.8.26.0100). Com isso, essa decisão acabou diferenciando de outras decisões sobre o mesmo assunto, fazendo com que surgisse uma brecha na jurisprudência voltada para o tema.

A grande maioria das decisões entendem que dívidas de condomínio (e nesse caso, as multas se enquadram nisso) estão atreladas ao imóvel e, dessa forma, são imputáveis ao proprietário. No meu entendimento, compreendo que a decisão do tribunal foi acertada. Nós já vimos algumas decisões nesse sentido no passado quando existe essa impossibilidade de se cobrar do proprietário por diversos motivos como o falecimento, por exemplo, no caso em questão.

De qualquer forma, por esse tipo de cobrança em relação às multas, de fato, não fazer parte de despesas ordinárias ou extraordinárias, é acertada a cobrança em face daquele que reiteradamente descumpriu as normas.

Ainda assim, no caso da possibilidade de se cobrar do proprietário, esse tem o direito de regresso contra o ocupante. Ele pode repassar a cobrança dessa multa ao inquilino, já que esse foi o causador desse débito. Claro que, dependendo de cada caso, a questão pode se estender na justiça, a fim de que essa decida quem deve pagar a dívida condominial advinda de multa.

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. É Presidente da Comissão de Advocacia Condominial da OAB-SP.