Manutenção condominial: recuperação estrutural

Por Anara Mendonça e Jonathan Mendes

Estruturas de concreto armado compõe uma grande parte dos condomínios construídos no Brasil. Esse sistema estrutural, assim como qualquer outro, se degrada ao longo do tempo, assim, a realização de manutenções para aumento da durabilidade da estrutura e segurança dos moradores torna-se de extrema importância.

As manifestações patológicas em uma edificação se apresentam de diferentes formas, como por exemplo: em condomínios com considerável período de uso, é recorrente o aparecimento de fissuras que podem ser ocasionadas pela retração do material empregado, no caso o concreto, ou ainda em casos mais específicos aparecem as rachaduras que podem ocorrer por diversos fatores mas que indicam um estágio avançado de ruptura do material e pode ser decorrente de excesso de carga no material, variação térmica (falta de junta de dilatação) e que colocam em risco a integridade estrutural da edificação.

Acompanhamento – Problemas de origem estrutural na edificação não podem ser negligenciados ou sua manutenção ser postergada, sendo necessário, a realização rotineira de vistorias sob o olhar clínico de um engenheiro patologista. Toda e qualquer manutenção seja preventiva ou corretiva, requer o acompanhamento de profissionais devidamente capacitados e qualificados, os quais, orientados pelas instruções normativas, irão propor uma solução mais segura e com maior custo benefício. Infelizmente, muitos desconhecem ou negligenciam a contratação de um profissional especialista para avaliar os riscos e realizar os procedimentos corretivos necessários, o que acarreta diversos prejuízos. É possível evidenciar esse problema em condomínios, nos quais os síndicos, ao descumprirem suas obrigações perante o prescrito na legislação vigente, colocam em risco a segurança de todos os condôminos.

A norma técnica ABNT NBR 5674/2012 – esclarece que “[…] A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode causar sérios danos a sua vida útil projetada, causando transtornos aos usuários e um sobre custo em intensivos serviços de recuperação […], tudo isso possui um custo social que não é contabilizado, mas que reflete na qualidade de vida das pessoas […].”

Responsabilidade – Portanto, é de inteira responsabilidade do síndico a conservação e a manutenção dos sistemas que compõe a edificação, em especial, os sistemas estruturais, que além gerar prejuízos materiais quando danificados, trazem riscos à vida dos condôminos e também de terceiros, podendo o síndico ser responsabilizado civil e criminalmente pelo dano gerado.

O Item 5 ABNT da (Associação Brasileira de Normas Técnicas) 5674 – no item 5.1, diz que: “O proprietário de uma edificação, o síndico ou empresa terceirizada, responsáveis pela sua manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver”.     

Há também esclarecimentos quanto à obrigatoriedade da manutenção e conservação do imóvel. O art. 1348, V, do Código Civil Brasileiro estabelece que compete ao síndico diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores.

O trabalho de um síndico exige responsabilidades que vão além da mediação entre conflitos e manutenção da boa convivência entre os moradores. O síndico também deverá zelar pela segurança estrutural do condomínio, podendo contar sempre com o auxílio de um engenheiro patologista e estrutural.

* Engenheiros civis calculistas