O que muda com a entrada em vigor da Lei 14405

Por Flávio Filizola Lima.

Esta lei de apenas um artigo, modifica o quórum para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. É a modificação do art. 1351 do Código Civil Brasileiro. O quórum exigido passa a ser de 2/3 dos condôminos. Até então era necessária a unanimidade.

O fundamento para a alteração do quórum é a função social da propriedade, o que significa privilegiar o coletivo assim definido como sendo a maioria dos interessados. O entendimento é de que uma única recusa poderia impedir o cumprimento da vontade dos demais.

A par desta relevante consideração também não se pode ignorar quando 1/3 estiver contra a modificação. É que, numa comunidade com expressivo número de integrantes, a minoria de 1/3 poderia não representar, em números absolutos, uma grande afetação no todo, mas respaldados no direito adquirido e no ato jurídico já consumado, quando da aquisição da unidade, a alteração da destinação do prédio significa modificação da regra, gerando uma insegurança jurídica.

Minoria – Vejamos no caso de um edifício com poucas unidades, como por exemplo 12, com 4 dos condôminos não concordando com a modificação. Neste universo esta minoria seria representativa para efeito de convivência social. A modificação seria um ato jurídico legalmente formatado, mas de efeito psicológico de maior impacto na comunidade.

O argumento de que a exigência de unanimidade para alterar a destinação do prédio estaria na contramão da função social da propriedade não resiste ao outro argumento concorrente do direito adquirido. Quem adquire um imóvel avaliando suas características de moradia, de ambiente residencial não pode ter sua expectativa frustrada com a alteração da destinação do imóvel. Questiona-se então o direito adquirido e o ato jurídico perfeito.

Direitos – A preservação da harmonia e paz social de uma comunidade condominial tem suas raízes no respeito aos direitos de cada um, tal como instituído no momento da aquisição, sem alterar a regra do jogo. O ideal para a paz social é a convergência das vontades unanimes. Na busca desta harmonia todos devem estar imbuídos de boa fé e livres de quaisquer vaidades ou rixas. Com o uso da razão e bom senso a solução virá e qualquer que seja se sustentará no alicerce da harmonia social.

Não se pode esquecer que conviver em um condomínio edilício é preciso ter em mente as restrições que tal convivência nos impõe. É preciso saber o que ocorrerá com a alteração. Se ela interferir no valor do bem, pela mudança de destinação, é de se perguntar quem arcaria com eventual prejuízo, no caso de desvalorização, em virtude da alteração de residencial para comercial ou vice-versa.

Com a nova lei, o voto de dois terços dos condôminos pode mudar a destinação de um edifício ou unidade para comercial ou residencial.

*Advogado especializado em condomínios e sócio da Filizola e Advogados Associados.