Inadimplência crescente em condomínios em tempos de coronavírus

Por Cecília Lima

Condomínios não são empresas, não visam ao lucro e operam – quase sempre – em um tênue balanço entre o fluxo de receitas e despesas mensais. Em um momento de crise, como o que o país atravessa, preservar o equilíbrio financeiro do condomínio pode ser, sem dúvidas, um dos principais desafios dos síndicos e administradores.

Nessa perspectiva, a inadimplência vem atingindo índices alarmantes em todo o território brasileiro, o que é preocupante sobremaneira, uma vez que tal ação gera um efeito de reação em cascata, e toda uma cadeia econômica é afetada.

Via de regra, é inadimplente aquele condômino que não honrou seu compromisso após o primeiro dia a contar do vencimento do boleto da taxa condominial. Contudo, no cotidiano habitual dos condomínios, observa-se que muitos estabelecem ainda um prazo de tolerância, considerando “atraso” somente após o segundo mês acumulado de falta de pagamento.

Tal prática é vista como uma “cortesia” dos síndicos aos moradores, dando-lhes um voto de confiança para que regularizem a situação sem maiores transtornos. Isso porque, como se sabe, às vezes o atraso é cometido por uma dificuldade momentânea e não por uma negligência deliberada.

Cobrança – Porém, há os síndicos que optam por seguir à risca os protocolos de cobrança. Esses foram beneficiados com a atualização do Código de Processo Civil, em 2016, cujas regras para cobrança ficaram mais duras.

É inegável que as mudanças promovidas na legislação facilitaram a vida do síndico e reduziram a inadimplência: o Código Civil determina multa de 2% e juros de até 1% ao mês para os valores atrasados. Esse percentual mensal pode variar conforme definição da Convenção condominial. A partir do primeiro mês de inadimplência, já é possível proceder com a cobrança judicial.

O procedimento citado é o que se pratica em uma situação “normal” de inadimplência, porém o questionamento que fica é: nas circunstâncias excepcionais de estagnação econômica em decorrência da pandemia de Covid-19, é plausível agir com “mãos de ferro” para lidar com a inadimplência que certamente ocorrerá ou é mais razoável tentar flexibilizar o que for possível?

Conciliação – Especialistas indicam que o caminho conciliatório, neste momento, é mais inteligente que o do rigor absoluto na cobrança, pois já fica evidente que em situações extremas, com as pessoas perdendo fonte de renda e precisando priorizar custos de subsistência como a alimentação, o pagamento da taxa condominial deixa de ser uma prioridade.

O ideal agora é tentar negociar. É recomendado postergar a cobrança judicial, priorizando a conciliação interna. O parcelamento de dívidas é uma alternativa a ser cogitada, mas não deve ser aplicada a débitos que datam de períodos anteriores à crise da pandemia.