Governança condominial: o que é isso?

Por Fábio Barletta Gomes

Iniciamos o presente artigo com uma afirmação por muitos já conhecida, mas, por vezes, pouco considerada pela sociedade condominial no ato de escolha dos seus gestores: um condomínio, atualmente, não pode mais ser gerido com amadorismo

Independentemente do tamanho da edificação e do número de unidades que a integram, certo é que todo e qualquer condomínio realiza obras de manutenção, possui uma equipe de funcionários, ainda que em número mínimo, possui contratos com concessionárias de serviço público e entidades privadas, possui obrigações tributárias, previdenciárias, trabalhistas dentre outra gama variada de obrigações internas e externas, que requer habilidade gerencial de seu gestor.

Empresa – Guardadas as proporções e sem conotação técnica, podemos afirmar que os condomínios, atualmente, são equiparados a uma empresa e, conhecer, ainda que minimamente, conceitos de contabilidade, direito, gestão de pessoas, de contratos e de projetos, técnicas de mediação e solução de conflitos, são requisitos básicos para que o gestor condominial possa exercer seu encargo de forma a não gerar desgastes entre os condôminos, prejuízos à sociedade condominial e desvalorização patrimonial. O bom gestor, portanto, deve ter múltiplas competências.

Fato é que a gestão condominial vem ganhando novos contornos diante da complexidade das relações havidas em uma coletividade de pessoas, do emaranhando de normas que regulam a matéria e, principalmente, em razão das responsabilidades que são legalmente impostas ao síndico.

Responsabilidade – Os gestores condominiais nos dias modernos, a depender de uma ação sua, ou de uma inação quando deveria agir, pode se ver envolto em responsabilidades das mais diversas naturezas.

Em virtude do cenário que ora se apresenta, já se ouve com frequência a utilização de terminologias como governança condominial, derivada da expressão governança coorporativa e compliance, expressões há muito sedimentadas do âmbito empresarial e cujos conceitos vem sendo replicados aos condomínios, respeitadas, obviamente, suas particularidades.

A expressão governança condominial traz ínsita a ideia de compatibilização de interesses, que se materializa através da elaboração de um plano de ação,assegurando que o comportamento e as decisões tomadas pelo síndico estejam em consonância com os interesses da sociedade condominial.

Já o termo compliance traduz a ideia de “agir conforme a regra”, seja ela legal, regimental ou assemblear, criando rotinas aptas a proporcionar um monitoramento de todas as atividades praticadas pelo síndico.  A adoção de tais medidas garante transparência e lisura na gestão, prevenindo, via de consequência, a prática de iniciativas fraudulentas, ilegais ou simplesmente lesivas ao condomínio.

Seguindo a ideia acima posta, podemos afirmar que o síndico deve agir conforme as diretrizes e procedimentos definidos pela lei ou pré-determinadas pelos condôminos. E não só isso. Deve atuar sempre em prol da coletividade condominial.

Transparência – As premissas advindas do mundo empresarial e replicadas aos condomínios, demonstram a necessidade de adoção de processos transparentes e eficazes, predefinidos conjuntamente entre os condôminos, somado a um sistema efetivo de controle dos atos de gestão.

Certamente, as estratégias gerenciais diferem conforme a maior ou menor amplitude da sociedade condominial, mas uma certeza é indiscutível: um condomínio e seus condôminos enfrentarão maiores dificuldades e dissabores sem um adequado planejamento da gestão condominial.

Mas como adequar todos esses conceitos ao dia-a-dia dos condomínios? Pois bem, um planejamento eficaz, deve ser elaborado mediante uma gestão colaborativa de todos os condôminos na detecção das prioridades, na sua adequação à previsão orçamentária e na capacidade de investimento passível de ser realizada pelo condomínio. Uma expressão chave para se alcançar um planejamento eficaz é o comprometimento coletivo.

E como deve ser a atuação do síndico nesse contexto? Pois bem, o síndico deve agir sempre nos limites de suas competências, respeitando o regramento de regência do condomínio, de forma transparente, harmônica e igualitária dentre àqueles que se encontram em situação semelhante, sem perseguições pessoais ou concessão de benefícios odiosos a quem quer que seja e, sempre voltado aos interesses coletivos, mediante a utilização das melhores técnicas na busca o resultado almejado.

Assim agindo, certamente atingirá sucesso em sua gestão.

*Sócio da Barletta&Oliveira Advogados Associados