Garantidoras de Condomínio: Uma Análise Crítica de seus Benefícios e Riscos

Por Anna Cristina Souza

Publicado em 01/04/2025

A inadimplência condominial é um dos maiores desafios para síndicos e administradoras, impactando diretamente o equilíbrio financeiro do condomínio. Para mitigar esses efeitos e garantir previsibilidade financeira, muitos condomínios recorrem a empresas especializadas na antecipação de receitas condominiais, que asseguram o recebimento das taxas mensais. No entanto, a contratação desse tipo de serviço é uma decisão complexa que exige uma análise cuidadosa dos benefícios e riscos envolvidos.

Como funcionam as empresas que antecipam receitas condominiais? Essas instituições antecipam ao condomínio o valor integral das taxas condominiais mensais, aplicando um deságio para cobrir riscos financeiros, custos administrativos e garantir sua margem de lucro. A decisão de contratar esse serviço depende do índice de inadimplência do condomínio; se o risco for considerado elevado, a empresa pode optar por não firmar o contrato.

Deságio

O deságio aplicado geralmente varia entre 3% e 9% da arrecadação mensal, conforme o nível de inadimplência existente. Além de antecipar o crédito do mês atual, algumas dessas empresas adquirem dívidas passadas, aplicando um deságio ainda maior, que pode atingir 20% ou mais sobre o valor total devido. Existe, também, a possibilidade delas adquirirem créditos já em disputa judicial, assumindo todos os riscos e custos associados ao processo, com um deságio que pode variar entre 30% e 50%.

As taxas condominiais são classificadas como obrigações propter rem, vinculadas ao imóvel. Isso significa que, mesmo que a propriedade mude de mãos, a dívida continua atrelada ao imóvel. Se a inadimplência for comprovada judicialmente, os tribunais frequentemente favorecem os condomínios, permitindo que estes penhorem o imóvel para quitar a dívida. Tal contexto confere uma segurança adicional às empresas de antecipação de recebíveis condominiais, que raramente enfrentam insucessos na recuperação dessas dívidas.

Contrato

Muitas dessas organizações estabelecem um teto de inadimplência que, se ultrapassado, pode resultar na rescisão do contrato e na exigência de devolução dos valores já antecipados. Para garantir segurança jurídica e transparência, a contratação desses serviços deve ser aprovada em assembleia condominial. Além disso, é essencial que o condomínio monitore continuamente a atuação da empresa contratada para evitar surpresas desagradáveis. Um advogado deve revisar o contrato cuidadosamente, a fim de evitar cláusulas abusivas e assegurar que o condomínio não seja prejudicado.

Embora a contratação desse tipo de serviço possa parecer uma solução atraente para resolver o problema da inadimplência, é fundamental analisar criticamente os custos envolvidos, as alternativas disponíveis e o momento certo para tomar essa decisão.

O deságio aplicado pelas garantidoras, embora possa parecer pequeno à primeira vista, representa uma perda significativa de receita a longo prazo. Um deságio de 5%, por exemplo, pode resultar em uma perda de dezenas de milhares de reais ao longo de um ano, dependendo do tamanho do condomínio. É crucial que os síndicos e condôminos avaliem se essa perda de receita é justificável em relação aos benefícios oferecidos. Adicionalmente, é fundamental que o valor total do deságio mensal, pago à empresa contratada, seja devidamente incluído na projeção orçamentária anual do condomínio. Esse valor representa, na prática, mais uma despesa fixa para o condomínio, e sua omissão no orçamento pode comprometer a saúde financeira do empreendimento e dificultar a realização de outras despesas essenciais.

Além disso, a contratação de um serviço de antecipação de receitas pode impactar negativamente o relacionamento entre o condomínio e os condôminos inadimplentes. Essas empresas, em geral, adotam uma postura mais agressiva na cobrança, o que pode gerar conflitos e ressentimentos. É importante lembrar que muitos condôminos inadimplentes enfrentam dificuldades financeiras genuínas e que uma abordagem mais humana e compreensiva pode ser mais eficaz na recuperação dos créditos.

Alternativa

Felizmente, existem alternativas à contratação de uma garantidora que podem ser mais vantajosas para o condomínio. Uma delas é a contratação de um escritório de advocacia especializado em cobrança condominial. Essa opção oferece diversas vantagens, como uma abordagem mais personalizada e flexível, a possibilidade de negociação de acordos amigáveis e a expertise jurídica necessária para ajuizar ações de cobrança de forma eficiente. Além disso, os honorários advocatícios costumam ser menores do que os deságios cobrados pelas empresas de antecipação de receitas, tornando essa alternativa mais econômica a longo prazo.

Outra opção, atrelada à contratação de um escritório de cobrança, é a criação de um fundo de reserva para inadimplência, que pode ser alimentado com uma pequena porcentagem da taxa condominial mensal. Esse fundo pode ser utilizado para cobrir eventuais déficits causados pela inadimplência, sem a necessidade de recorrer a empresas especializadas em antecipação de receitas condominiais.

Optar pela contratação de uma garantidora deve ser encarado como uma medida extrema, a ser considerada apenas quando a inadimplência compromete severamente a capacidade do condomínio de honrar seus compromissos mensais, como salários de funcionários, contas de serviços essenciais e a manutenção das áreas comuns. Em cenários críticos como esse, a contratação de uma empresa que ofereça antecipação de receitas pode proporcionar um alívio financeiro imediato, assegurando a estabilidade do condomínio enquanto se implementam estratégias mais eficazes para mitigar a inadimplência a longo prazo.

A adesão a esse tipo de serviço envolve diversos aspectos legais que demandam análise cuidadosa. É fundamental que o contrato seja claro e transparente, especificando os direitos e obrigações de ambas as partes. O documento deve prever, por exemplo, a responsabilidade da empresa contratada em caso de cobranças abusivas ou a possibilidade de rescisão contratual em caso de descumprimento das obrigações.

Cuidados!

Ademais, é crucial que o condomínio monitore continuamente a atuação da prestadora de serviço, assegurando que as cobranças sejam realizadas de forma ética e legal. A identificação de qualquer irregularidade deve levar à notificação imediata da empresa responsável e, se necessário, à rescisão do contrato. É importante estar ciente de que, dependendo das circunstâncias, pode haver responsabilidade solidária entre a garantidora e o condomínio, enquanto contratante.

A contratação de uma empresa para antecipação de receitas condominiais – Garantidoras – pode ser uma solução viável para condomínios que enfrentam altos índices de inadimplência e precisam de previsibilidade financeira. No entanto, é fundamental analisar criticamente os custos envolvidos, as alternativas disponíveis e os aspectos legais da contratação. A decisão de firmar esse tipo de contrato deve ser tomada de forma consciente e informada, levando em consideração os interesses de todos os condôminos, e somente quando a situação financeira do condomínio estiver seriamente comprometida pela inadimplência. A contratação de um escritório de advocacia especializado em cobrança condominial, por outro lado, apresenta-se como uma alternativa mais vantajosa na maioria dos casos, oferecendo uma abordagem mais personalizada, flexível e econômica para a recuperação dos créditos condominiais.

*Advogada especializada em direito condominial, sócia no escritório Souza & Cita Advogados associados e Colaboradora do Jornal do Síndico.