Edital de convocação e as irregularidades na assembleia

Por Kênio de Souza Pereira

É na assembleia geral que devem ser debatidas e deliberadas as questões que envolvem o condomínio, sendo irregular a utilização de abaixo assinado ou documento semelhante para substituir a reunião, pois somente nela é possível a troca de ideias que pode aperfeiçoar as decisões. O edital de convocação deve ser redigido de forma técnica, clara e precisa, não se admitindo a elaboração de tópicos que deixem dúvidas sobre o que será deliberado.

O síndico tem o dever de atender qualquer condômino que solicite a colocação de um assunto em pauta na reunião, devendo inserir no edital o tópico que foi solicitado de forma precisa para evitar mal-entendido. Inserir no edital determinado assunto de forma muito reduzida pode caracterizar má-fé por induzir a ideia de que determinado assunto não será abordado.

Caso o síndico, o presidente da assembleia ou determinado grupo venha a colocar em discussão tema que não conste no edital, qualquer condômino poder exigir que conste na ata sua contestação para deixar claro a ilegalidade. Se houver recusa em fazer constar sua manifestação deverá gravar em vídeo (celular facilita a prova das artimanhas) e esclarecer que a subtração do que foi dito, da ata, caracteriza Crime de Falsidade Ideológica previsto no artigo 299 do Código Penal, podendo o secretário e seus cumplices responderem um processo penal.

Orientação – Muitas vezes, a falta de sintonia entre os moradores e condôminos exige a contratação de um especialista para esclarecer os direitos e os deveres de cada um e, assim, melhorar o ambiente no edifício e evitar discussões deselegantes no decorrer da reunião.

O fato de a maioria das convenções ser mal redigida agrava as confusões que ocorrem nas assembleias. A solução pode ser alterar a convenção ao inserir artigos com redação profissional, evitando assim conflitos que podem gerar processos judiciais em decorrência de erros sobre a forma de convocação, escolha do presidente e do secretário, os quóruns para aprovação das deliberações, a redação da ata que deve ser de imediato e assinada no final da assembleia, dentre outros pontos.

Não se admite que o condomínio fique à mercê da boa vontade do síndico a ponto desse não convocar a assembleia quando ela se faz necessária. Não pode ele deixar de inserir questões que para ele sejam desinteressantes, como por exemplo, aprovar quota extra para trocar o telhado que está vazando no apartamento de um morador que não tenha votado nele na eleição.

Consiste atitude condenável o síndico convocar a assembleia numa sexta-feira, num feriado ou no final de semana, sabendo que a maioria dos moradores não poderá comparecer, sendo reprovável a convocação em pleno horário de trabalho nos edifícios comerciais. Moralmente, cabe ao síndico convocar a assembleia conforme o perfil do condomínio em um dia e horário que possibilite o comparecimento do maior número de pessoas, pois o objetivo da reunião é atrair a participação dos condôminos.

Assuntos gerais – O edital de convocação tem a finalidade de cientificar aos proprietários quanto à realização de uma reunião, onde serão deliberados os assuntos que constam na pauta. O item “Assuntos Gerais” não se presta a discutir temas relevantes como a aprovação da demissão dos porteiros e a instalação e contratação de uma portaria virtual, sendo nula a aprovação de questões que deveriam ter constado de forma explícita no edital.  O controle de acesso do condomínio que tem porteiros interessa a todos os moradores, não podendo ser alterado de maneira maliciosa e abusiva, pois tal mudança exige reflexão e a troca de ideias com a devia ciência prévia dos orçamentos, custos e alternativas.

Por não ser obrigado a comparecer na reunião, o condômino tem o direito de saber o que exatamente será discutido na assembleia de seu condomínio para que ele possa se preparar com documentos e dados, ou até mesmo opte por deixar de comparecer, se entender que o assunto não lhe interessa. Será passível de nulidade a assembleia que for realizada sem a convocação de todos os condôminos, nos termos do artigo 1.354 do Código Civil.

Convocação – Em regra, a convocação para a assembleia é realizada pelo síndico. Porém, poderá ser convocada por ¼ dos condôminos, sendo fundamental provar que o síndico se recusou a fazê-lo, pois assim evitará que ele alegue posteriormente que ninguém solicitou que ele fizesse o edital. Sendo o síndico omisso ou impedido para deliberar sobre obras ou reparos necessários, qualquer condômino poderá convocar neste caso, pois não se admite que o patrimônio seja colocado em risco por negligência e imprudência.

Caso o edital de convocação tenha vícios, a decisão tomada pela assembleia naquele ponto irregular não terá validade, podendo ser contestada.

Inadimplente – De acordo com o inciso III, do artigo 1.335 do Código Civil, o condômino inadimplente pode permanecer no recinto, mas não poderá ser manifestar ou votar. Entretanto, caso ele seja procurador de outra unidade, poderá debater e votar em nome do proprietário da unidade que está representando.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário MG e do Secovi-MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br