Despesas de Condomínio: A importância de saber diferenciá-las!

Por Simone Gonçalves

Embora o pagamento das despesas do condomínio esteja entre os deveres dos condôminos, este é um assunto que sempre gera dúvidas. É preciso entender que o valor da cota condominial, muito questionada por condôminos e moradores, envolve diversas variáveis. Logo, depende de uma boa previsão orçamentária, já que seu objetivo é o custeio das despesas gerais do condomínio.

Começamos por diferenciar o que é cota e taxa. A cota condominial visa custear as despesas geradas pelo condomínio a fim de manter e conservar os serviços e a utilização das partes e coisas de uso comum. Já a taxa condominial é um gênero de despesa condominial dentro da cota condominial, a qual é classificada conforme a destinação, ou seja, qual despesa vai atender – ordinária ou extraordinária.

Despesas – Conforme nossa legislação, compete ao Síndico elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. Deverá convocar, anualmente, assembleia, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, contribuições dos condôminos, prestação de contas e, eventualmente, eleger o substituto e alterar o regimento interno.

Ainda traz que a convenção determinará a cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. E também que o condômino que não pagar a sua cota ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Vejamos a distinção entre Despesas Ordinárias e Extraordinárias:

Despesas Ordinárias – As despesas condominiais ordinárias são aquelas aprovadas em Assembleia Geral Ordinária – AGO objetivando o custeio das despesas necessárias à gestão do condomínio. Assim podemos entender que são as despesas mensais do prédio, utilizadas para o funcionamento mensal adequado ao perfil do condomínio.

Dentre as principais podemos destacar pagamentos de salários, encargos sociais, água, energia, limpeza e conservação, manutenção de equipamentos, seguros, honorários de administradora e/ou Síndico Profissional, dentre outras.

Atenção! – Como vimos é dever dos condôminos (proprietários) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Mas é importante ter ciência de que a legislação também traz que são equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. E ainda, que são responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais o usufrutuário, herdeiros ou legatórios, assim como o arrematante após a arrematação.

Despesas Extraordinárias – As despesas condominiais extraordinárias são aquelas que, aprovadas em assembleia, custearão gastos com situações não previstas no orçamento anual, bem como com inovações ou reparações necessárias, úteis ou voluptuárias. Ou seja, são despesas excepcionais ou esporádicas!

Assim, dentre algumas situações, destacamos as mais comuns como obras ou reformas que envolvam a estrutura do imóvel, troca de piso, pintura externa, conserto de vazamentos, impermeabilizações, segurança, com exceção de casos de urgência comprovada.

Tratando-se de despesas condominiais, em caso de inadimplência não há como o devedor se eximir. Como já falamos, o sujeito passivo da obrigação é sempre o condômino ou a ele equiparado.

Em caso de imóvel alugado, o inquilino (locatário) que não quitar a cota condominial, cabe ao condomínio acionar o proprietário do imóvel, pois a dívida recai sempre sobre o bem. Independente de o imóvel ser casa ou apartamento em condomínio, as taxas condominiais recairão sempre sobre a unidade condominial.

É importante que o rateio das despesas, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, atendam à realidade do condomínio, porém todos os condôminos tem a obrigação de arcar com tais despesas.

Portanto, de forma geral, podemos resumir que as despesas ordinárias são aquelas fixas/mensais que competem a proprietários e inquilinos, enquanto as despesas extraordinárias ao proprietário ou a ele equiparado.

*Advogada Especialista em Direito Condominial e Imobiliário