Cuidado com publicidade nas fachadas

Por Kênio de Souza Pereira

A fachada dos edifícios consiste num dos pontos mais relevantes dos condomínios, pois o seu bom estado e a preservação de sua padronização são fundamentais para manter a valorização das unidades do prédio, pois influenciam o interesse de quem deseja comprar ou alugar um imóvel. Criar regras evitam problemas, multas e podem até gerar rendimentos.

Assim, alguns pontos da fachada se tornam atraentes para a instalação de placas, anúncios e até de empenas que possibilitam a pintura publicitária de grande porte na lateral do prédio. A maioria das cidades permite o uso das paredes laterais e do teto dos edifícios para instalar relógios digitais, placas luminosas, pinturas, mas de forma ilógica em BH, a prefeitura proibiu.

Diante da ausência de regulamentação na maioria das convenções, inclusive nos edifícios comerciais, surgem polêmicas quanto à colocação de engenhos publicitários nas áreas comuns (janelas, portas, etc) suas dimensões, finalidades, ocasionando conflitos e processos judiciais que poderiam ser evitados mediante um regramento elaborado conforme o perfil do empreendimento.

A imagem do edifício consiste num bem valioso, que demonstra o bom nível cultural e o respeito dos condôminos com o patrimônio coletivo Diante disso, o legislador, ao elaborar a Lei nº4.591/64, que regulamenta as construções de condomínios foi firme ao proibir “alterar a forma externa da fachada”, não podendo qualquer condômino “decorar as esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação”.

Passados 38 anos, no art. 1.336 do Código Civil de 2002, as mesmas regras foram reiteradas, inclusive quanto a ser respeitada a destinação dada à edificação nos termos da convenção e a proibição de qualquer condômino agir de maneira a prejudicar o sossego e a salubridade.

Nos condomínios é fundamental o bom senso, pois é inadmissível a instalação de placa ou de anúncio que gere incômodos aos moradores, bem como aos empresários e seus clientes em edifícios comerciais.

Pode o condomínio impedir e multar aquele que coloca bandeira de clube ou partido de político na janela. Não se admite utilizar o espaço comum para divulgar questões religiosas, políticas e outras paixões que devem ser expressadas somente dentro da unidade.

 Área comum – A mesma proteção contra alteração visual das fachadas tem sido aplicada nas decisões de vários Tribunais de Justiça que proíbem a alteração das janelas, portas e revestimentos das paredes dos corredores onde há diversas unidades.

As convenções de edifícios comerciais têm estipulado a obrigação de manter o mesmo padrão das portas de acesso às salas e lojas, bem como o tipo, formato, cor e dimensões das pequenas placas indicativas que podem ser instaladas nas portas das salas com o nome ou logomarca do que funciona no local.

De uma forma geral, em todo edifício é importante a preservação de sua aparência, havendo convenções ou regimentos internos que estabelecem até a cor das cortinas/persianas (branca ou bege) para que fique ressaltado o equilíbrio estético do prédio de melhor padrão. Em edifícios antigos, nos quais há falha na redação da convenção, a inércia que permite as alterações tem resultado na desvalorização.

Cartazes – A exemplo, não podem os moradores de condomínios residenciais colocar nas janelas ou em qualquer espaço externo, cartazes, placas que oferecem cursos, serviços (lavanderia, cabelereiro, costura), refeições, dentre outros, pois tal ato afronta a Lei que proíbe a mudança da destinação, ou seja, apartamento é para residir. Não é loja, não é local para oferecer prestação de serviços ou a venda de produtos.

Além disso, a fachada externa com placas, faixas e adornos diversos gera uma impressão de desorganização, falta de educação e desrespeito às regras, o que pode afastar os pretendentes à compra e locação, pois quem procura morar ou trabalhar num condomínio deseja ter vizinhos respeitadores das normas que possibilitam uma convivência harmoniosa.

Imobiliárias – O proprietário tem o direito de colocar placas na janela da unidade condominial para divulga-la para locação ou venda.

Esse tipo de placa não se confunde com outras que têm finalidade definitiva, que são aquelas que oferecem serviços ou mercadorias. Por ser provisória a placa da imobiliária, não pode a convenção ou a administração do condomínio proibir sua colocação. Esse direito do proprietário está regulamentado tanto no Código Civil, bem como na Lei nº 8.616/2003, denominada Código de Posturas do Município de Belo Horizonte, a qual estipula no artigo 264, § 2° – “A instalação de engenhos provisórios de divulgação independe de autorização”.

Entretanto, a colocação das placas deve obedecer a limitação prevista em lei: duas placas pequenas, cabendo ao proprietário escolher sua imobiliária de confiança. Não poderá colocar diversas placas, uma vez que a multiplicidade de corretores acarreta insegurança diante da perda de controle de quem tem acesso ao imóvel.

A Lei nº 8.616/03 veda a instalação das placas de venda e locação na área comum dos prédios (portaria, grades, muros, jardins), devendo o engenho ser afixado exclusivamente em vão de janela, vitrine ou similar da unidade habitacional ou comercial anunciada. Dessa forma, o síndico não pode impedir a publicidade que esteja dentro das regras impostas pela legislação, mas tem legitimidade para proibir o uso nocivo da unidade, em especial, o grande volume de anúncios que alguns corretores de imóveis colocam nas grades e paredes frontais do edifício.

Publicidade – Há edifícios comerciais com grande fluxo de pessoas que possibilita a venda de propagandas de produtos, empresas ou serviços por meio de tv, monitores, telão e painéis de led instalados nas áreas comuns, como a academia, estacionamento, portaria ou elevadores. Sendo autorizado pelo do Código de Postura do Município, ou grandes pinturas que possibilitam a divulgação de propaganda.

O condomínio pode ainda utilizar a tv ou display para transmitir os informativos, editais de assembleias, regras do prédio, eventos e notícias de interesse dos moradores e usuários.

Em qualquer edifício, inclusive nos residenciais que têm no térreo uma loja, a empresa que ali se instala tem o direito de colocar sua placa que visa divulgar seu negócio, mas esta deve obedecer aos parâmetros estabelecidos na convenção, não podendo superar os limites da razoabilidade.

Como exemplo, citamos a decisão do TJDFT, nº 0701370.37.2019.8.07.0001, que condenou três estabelecimentos comerciais de um condomínio de Brasília (DF) a retirar ou readequar placas de publicidade que invadiram parte das janelas do primeiro andar, infração essa que prejudicou a ventilação e a luminosidade das unidades acima das lojas. A magistrada ao condenar afirmou: “Importante destacar que a área da fachada é de uso coletivo, a qual não pode ser apropriada por um único condômino, também, não sendo permitida a imposição de dificuldades à sua fruição pelos demais condôminos”. Dessa forma, ficou evidente que nenhum condômino pode prejudicar o sossego e a salubridade dos vizinhos.

*Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG (2010 a 2021) – Diretor Regional em MG da ABAMI