CORTINA DE VIDRO NAS VARANDAS DOS APARTAMENTOS E A DEFESA PARA NÃO PAGAR MULTA E OUTORGA ONEROSA

Por Kênio de Souza Pereira

publicado em 01/04/2024

Inúmeros apartamentos com varanda instalaram cortina de vidro para evitar que a poeira e a chuva invadam a moradia e aumentar a segurança quanto às crianças, mas a fiscalização da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) continua aplicando multas, com base na alegação de que a varanda passa a contar como acréscimo de área após a colocação dos vidros basculantes. Com isso, grande parte dos proprietários de apartamentos e condomínios têm pagado valores que giram entre R$30.000,00 a R$90.000,00 por cada varanda, conforme o seu tamanho e local, para evitarem a sua retirada.

A prefeitura entende que deve ser mantida a varanda sem qualquer tipo de cortina de vidro, pois para ela isso consiste em fechamento que aumentaria a área construída. Centenas de edifícios aproveitaram o incentivo previsto no art. 46 da antiga Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, nº 7.166/96, que estipulava que: “Não são computadas, para efeito de cálculo do CA: VII – as varandas abertas – situadas em unidades residenciais – que tenham área total equivalente a até 10% (dez por cento) da área do pavimento onde se localizam.”

Portanto, as varandas são vistas pela fiscalização do munícipio de Belo Horizonte como um plus que, vindo a ter cortina de vidro, gera o dever de pagamento por entender que deveria ficar completamente aberta. Por cada metro quadrado de varanda, a prefeitura cobra a outorga onerosa sob o entendimento de que a varanda se tornou um novo cômodo (sala ou quarto) até então não previsto no projeto arquitetônico, representando, por isso, aumento de área construída. Para regularizar torna-se necessário contratar um engenheiro ou arquiteto para reaprovação do projeto, o que no final resulta em ter que pagar por cada m² de varanda um valor arbitrado pela PBH como seu fosse um novo cômodo.

Dessa forma, há casos de edifícios que pagam verdadeiras fortunas, a título de outorga onerosa, com base em 50% da avaliação do valor do ITBI da região, tornando-se um custo extremamente excessivo para a proprietário notificado.

Assessoria jurídica – A maioria da população desconhece que há meios de evitar tal despesa, que equivale ao preço de um automóvel, mediante a adoção de procedimentos jurídicos específicos. É comum os engenheiros e arquitetos se limitarem a buscar a regulamentação mediante pagamento do que a PBH cobra, pois obviamente desejam vender o seu trabalho, o qual não tem relação com procedimentos jurídicos que visem contestar a PBH.

Poucos são os advogados especializados na matéria, pois é necessário conhecimento das diversas leis que envolvem as construções (Código Civil, Lei 4.591/64. Código de Obras, Plano Diretor, dentre outras que mudam de tempos em tempos), bem como compreensão sobre questões de engenharia para decifrar o melhor caminho para garantir o direito de manter as cortinas de vidro sem pagar o que a PBH exige.

Devido a isso, apesar de existir casos de condomínios que obtêm vitórias para não pagar o que a prefeitura cobra, vemos a maioria dos notificados assumindo essas despesas elevadas, por não conseguirem encontrar advogados aptos a atuar em sua defesa.

Lucro – Por entender que a instalação de cortina de vidro fere a lei urbanística, a Prefeitura de BH notifica o proprietário do apartamento que colocou a cortina ou o condomínio, nos casos em que o fechamento foi executado em todas unidades, dando a opção de retirada das cortinas ou pagamento de taxa elevada, sob o pretexto de fundamentar a venda de potencial construtivo. Defendemos a tese de que tal cobrança somente seria correta se realmente houvesse uma nova construção, fato esse inexiste.

É importante a união dos condôminos em buscar uma defesa uníssona, organizada e que reúna os esforços de todos para reduzir drasticamente os custos, a fim de manter a cortina de vidro nos vários apartamentos do edifício.  Investir numa defesa jurídica é bem mais em conta que pagar o valor da outorga onerosa.

Todavia, a desunião e o amadorismo na condução do assunto são os principais aliados da Prefeitura continuar a notificar e multar, pois os proprietários perdem prazos e oportunidades que acabam inviabilizando a defesa, já que não agem com técnica jurídica. A desorganização decorrente de assembleias desalinhadas dificulta que o condomínio tome medidas produtivas e invistam numa condução profissional do assunto que, certamente, é mais econômica.

O notificado acaba tendo várias despesas elevadas por desconhecer a possibilidade de repudiar o pagamento de despesas que, nos apartamentos de luxo, superam a R$90.000,00 por varanda, pois é possível criar um processo que pode livrar desse pagamento, com base no entendimento de que a cortina de vidro não é definitiva, já que pode ser retirada a qualquer momento, sendo óbvio que o morador, ao abrir as folhas de vidro sobre o trilho até as extremidades do ambiente, mantém a função da varanda.

Economia – A simples instalação de vidros que se abrem totalmente num trilho, mantendo intacta a abertura da varanda, não pode ser confundida com o fechamento de varanda, o que somente ocorre quando há construção de alvenaria ou instalação de esquadrias fixas, obra essa de caráter definitivo.

Há notícias de novas notificações da prefeitura, por ser algo muito lucrativo para o município, pois aqueles que optam por aceitar as regras para regularizar e obter nova Baixa de Construção, se surpreendem quando o arquiteto finaliza a demorada e complexa regularização diante do alto custo, antes inimaginável.

Cabe ao condomínio, bem como aos proprietários dos apartamentos que instalaram a cortina se organizarem, com pleno conhecimento das leis, sendo importante montar uma estratégia que atenda a todos, evitando, inclusive, a oneração de quem optou por manter a varanda aberta, sem a cortina de vidro.

*Diretor Regional de MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário – Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br (31) 2516-7008