Condomínios correm risco de terem prejuízos expressivos

Por Kênio de Souza Pereira

Um dos maiores problemas que os condomínios enfrentam decorre da falta de conhecimento de questões legais que são complexas, pois envolvem diversas leis específicas que somente são colocadas em pauta pela construtora ou pela companhia de seguros no momento que elas se recusam a pagar pelos danos aos apartamentos, lojas ou salas dos edifícios.

Raramente, alguém alerta sobre a ausência do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), que pode variar de nome conforme a cidade ou estado, que certifica que a edificação está de acordo com as normas de segurança contra incêndio.

Cabe ao síndico e a empresa que administra o condomínio tomar providências para que o condomínio esteja regularizado, de maneira a reduzir o risco de morte no caso de um incêndio. O problema é que a maioria dos edifícios não possuem o AVCB que passou a ser exigido com maior rigor pelo Corpo de Bombeiros a partir de 2005. A falta do AVCB pode gerar multas e até a interdição do edifício pelo Poder Público Estadual, no caso, o Corpo de Bombeiros.

O proprietário de uma loja que tenha que seu estabelecimento fechado por causa da falta do AVCB do edifício, ficando assim sem condições de vender suas mercadorias ou de prestar serviços, pode vir a acionar o condomínio e exigir a devida indenização por negligência. Por outro lado, o condomínio ao ser processado, pode vir a denunciar o síndico na ação ou mesmo, ao ser condenado pela indenização, propor uma ação regressiva contra o síndico que por ventura tenha deixado de promover o AVCB que gerou os danos ao lojista.

A Lei – Há muitos anos o município de Belo Horizonte não tem exigido a apresentação do AVCB para que as incorporadoras e construtoras obtenham a Certidão de Baixa de Construtora, antes denominada Habite-se.  Conforme o Decreto nº 16.278, de 05/04/16, que alterou o Código de Edificações de Belo Horizonte, a construtora passou a obter a Baixa de Construção com maior celeridade, sendo vistoriado, conforme o artigo 28, apenas o seguinte: “coeficiente de aproveitamento; taxa de ocupação e impermeabilização; afastamento lateral, frontal e de fundos; altura da divisa; acessibilidade, apenas em relação à rota do logradouro ao interior da edificação; altimetria da aeronáutica; parâmetros específicos das Áreas de Diretrizes Especiais e a padronização de passeio público.”

Diante disso, centenas de edifícios, até os que foram concluídos há pouco tempo, estão irregulares, pois descumprem a lei estadual que exige o AVCB nas edificações coletivas, sejam elas residenciais ou comerciais, além de lojas, galpões e outras que envolvam áreas maiores e ocupações por muitas pessoas.

Há muitos construtores que abusam da boa-fé dos adquirentes, pois estes confiam que o edifício está completamente regularizado e se limitam a verificar a matrícula no Ofício de Registro de Imóveis. Deixam de exigir as plantas e os projetos (arquitetônico, da garagem, hidráulico, elétrico, estrutural, além do projeto de incêndio e o AVCB), que são documentos do condomínio, necessários para a sua manutenção e segurança.

Inúmeros são os edifícios que têm sido notificados pelo Corpo de Bombeiros para apresentar o AVCB, sendo que os síndicos têm ficado surpresos ao constatar que terá gastos em torno de R$50.000,00 a R$200.000,00 para fazer o projeto, as obras e obter o AVCB. Essa despesa seria evitada se o condomínio tivesse exigido da construtora a realização do AVCB, bem como a compra dos equipamentos e realização das obras previstas no Projeto de Incêndio.

Vícios – Diante do enorme volume de construções no decorrer de 2007 a 2013, período que ficou conhecido como boom imobiliário, muitas obras foram conduzidas por estagiários de engenharia, sendo comum um engenheiro experiente supervisionar dezenas de obras ao mesmo tempo, o que na prática era impossível. Diante da falta de mão de obra especializada aumentaram os defeitos e vícios de construção, sendo comum vermos infiltrações, encanamentos, inclusive de cobre vazando, cerâmicas descolando das fachadas, dentre outros defeitos que devem ser consertados e indenizados pela construtora.

Ocorre que, a inércia dos síndicos, bem como das administradoras de condomínios (sendo algumas ligadas às construtoras e, portanto, parceiras de quem as indicou), tem gerado a prescrição. Assim, muitos condomínios que poderiam exigir, inclusive judicialmente, que a construtora fizesse as obras e obtivesse o AVCB, bem como corrigisse os vícios de construção, estão perdendo o direito em decorrência do excesso de prazo.

O construtor, por ser bem assessorado por bons advogados, age de maneira habilidosa ao fazer reparos paliativos para simplesmente protelar a solução, a qual exige obras de grande valor financeiro. Depois que passa o prazo de prescrição, os pedidos de reparos do condomínio são simplesmente ignorados e os adquirentes que conduziram o assunto de maneira amadora são surpreendidos com orçamentos nos quais ficam evidenciados que os reparos eram bem mais graves.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário de MG – Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 2516-7008