Condômino distraído fica inadimplente se pagou por meio de boleto fraudado

Por Kênio de Souza Pereira

É cada vez mais comum a fraude do boleto falso enviado via e-mail para o devedor, sendo que em diversos casos a vítima consegue colocar a culpa no banco ou na empresa credora, afirmando por ser impossível detectar que o boleto não seja verdadeiro. Inúmeros são os condomínios, administradoras de condomínio e até imobiliárias que enfrentam situações desgastantes com os condôminos e inquilinos que pagam boletos sem verificarem cuidadosamente os dados. Ao final, o síndico e a administradora acabam tendo constrangimentos com o condômino que apresenta um recibo de pagamento que foi fraudado, gerando preocupação sobre a necessidade de propor uma execução contra o devedor, que no caso ficou inadimplente sem desejar.

Todavia, esse problema não ocorre mais com as administradoras de condomínio e imobiliárias que, juntamente com alguns bancos passaram a tomar algumas medidas preventivas, visando alertar e orientar estes devedores com antecedência, para que realizem o pagamento com maior segurança. Como exemplo, citamos o Sicoob.imob.vc, cooperativa de crédito do que foi criada pelo Secovi-MG e a Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, que eliminaram o risco de o devedor efetuar pagamento indevido.

Hacker – Nesse processo, os e-mails enviados aos condôminos e inquilinos contém procedimentos de segurança que impedem que um hacker acesse o boleto anexado, pois somente o destinatário tem a senha para abrir o boleto que está anexado ao e-mail.  Com isso, o invasor que tem acesso ao computador do devedor não poderá realizar a alteração dos dados e nem produzir um boleto falso.

Os peritos de informática alertam que milhares de computadores são infectados com vírus conhecidos como malwares, que alteram os códigos de barras dos boletos e mudam os números dos bancos e contas que recebem o pagamento. Esses vírus entram no computador dos clientes pelos e-mails, arquivos e programas baixados de maneira descuidada da internet que são produzidos por golpistas, sendo que ficam armazenados na máquina do usuário aguardando a oportunidade para agir. Ao realizar a análise dos boletos e dos computadores das vítimas, as perícias comprovam que o vírus altera os dados do credor, que também se torna vítima, sendo que este enviou o boleto correto sem nenhum problema. As empresas imobiliárias e os bancos possuem antivírus profissionais, investem em segurança, sendo que o mesmo deveria ocorrer com os computadores pessoais.

Caso o hacker consiga a senha, ao acessar o boleto, ele certamente mudará o código de barras para que o dinheiro do pagamento seja transferido para sua conta em outro banco. Nesses casos em que o computador do devedor não possui uma proteção eficiente, não podem o banco ou o credor que enviou o boleto correto serem responsabilizados se não contribuíram para a falha que seria evitada pela utilização de um antivírus de melhor qualidade.

Segurança – No caso dos clientes Sicoob.imob.vc, o e-mail enviado pelo banco credenciado ao devedor alerta para conferir os três primeiros números do código de barras, que no caso do exemplo, sendo o Sicoob.imob.vc, será o número 756. Ao expô-lo no visor do celular ou do computador no ato de pagar, se aparecer o número de outro banco ficará evidenciado o golpe.  Há ainda o 3º procedimento de segurança, que consiste no devedor conferir o nome do beneficiário, pois todos os meses ele paga para a mesma empresa que tem a conta no mesmo banco.

Agora, se o devedor age de forma descuidada, não segue as orientações que estão expressas no e-mail e também no boleto, sua imprudência e negligência contribuirão para o sucesso do golpe. Com isso, ele atrairá para si o dever de fazer o novo pagamento, agora, para o credor verdadeiro, conforme previsto no artigo 308 do Código Civil, que determina: “Art. 308. O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito.”

O devedor que nesse caso é o condômino, tendo dado causa ao pagamento indevido, por ter ignorado as orientações prévias, as quais são inclusive divulgadas em diversas matérias jornalísticas, não pode invocar o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que somente permite imputar o risco de prejuízo ao credor/banco, quando inexistir informações suficientes para o devedor evitar o golpe do boleto falso.

“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

• 1° …..
• 2º …..
• 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar:

        I – que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste;

        II – a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

• 4° …….”

Entretanto, pelo fato do e-mail da imobiliária e da administradora de condomínio, que é enviado pelo Sicoob.imob.vc, conterem diversos alertas e orientações para que o devedor não seja enganado por um hacker, caso ainda assim este venha a pagar um pagamento errado, evidenciando assim seu descuido, o credor estará protegido pelo § 3º, II, do artigo 14 do CDC, que estipula que o fornecedor de serviços (administradora/banco) não poderá ser responsabilizado pelo pagamento indevido, pois o CDC nesse caso estipula “a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro”, sendo possível exigir que o devedor realize um novo pagamento de maneira correta.

É fundamental todos os condomínios e administradoras adotarem esses procedimentos em prol da segurança do mercado, especialmente, do setor imobiliário que emite boletos de elevado valor financeiro.

*Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br