Condomínio sem CNPJ: 3 Problemas para o Síndico

Por Simone Gonçalves 

Quando se fala em condomínio é preciso ter ciência que sua natureza jurídica é regulada pelo Código Civil. Por isso, embora não tenham personalidade jurídica, os condomínios são equiparados a empresas quando se trata da necessidade de inscrição no CNPJ. No entanto, ainda existem síndicos que, equivocadamente, não tratam esta questão como prioridade.

É dever do síndico conhecer a natureza jurídica do condomínio para entender sobre direitos e deveres desta entidade jurídica. Um condomínio regularizado traz facilidades para a gestão condominial. Já condomínios sem CNPJ são considerados “irregulares” pela Receita Federal. Todo condomínio deve ter cadastro CNPJ, de acordo com a Instrução Normativa da Receita Federal nº 2119/22, anexo I. A inscrição no CNPJ é indispensável para o condomínio existir de fato e de direito e ainda poder manter relações com terceiros.

O síndico omisso quanto à inscrição ou regularização do CNPJ, além de não cumprir com um dever de sua função estará prejudicando a própria gestão. Veja 3 Problemas enfrentados pelo Síndico em razão da falta de CNPJ:

Recolhimento de Tributos – O CNPJ é indispensável para o cumprimento de diversas obrigações, dentre elas, o recolhimento de tributos. O Código Civil traz as principais atribuições do síndico, mas é o Código Tributário Nacional – CTN que dispõe sobre a responsabilidade pelo pagamento de tributos, bem como as penalidades.

A inscrição dos condomínios no CNPJ tem entre seus objetivos facilitar o controle e fiscalização da arrecadação de tributos devidos, como trabalhistas e previdenciários.

A transmissão das informações à Previdência Social, FGTS, RAIS, RPA e outras são realizadas através do canal Conectividade Social, por meio do certificado digital.

Porém, para obter a certificação digital, o condomínio precisa ter inscrição no CNPJ, além da Convenção registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Cobrança de Inadimplentes – Muitos síndicos ainda acreditam que o fato do condomínio não possuir CNPJ, impede a cobrança dos inadimplentes. Neste ponto, é importante ressaltar que condomínios irregulares possuem legitimidade para cobrar cota condominial dos devedores, inclusive judicialmente. Na prática, o índice de inadimplência em condomínios irregulares ou “de fato” é alta, gerando graves problemas ao síndico. Isso porque, além de sobrecarregar os condôminos que pagam em dia, também prejudicam a saúde financeira do condomínio e, consequentemente, a qualidade de vida de todos.

Abertura de conta – Outro grande problema para condomínios irregulares é o fato de não poderem abrir conta em banco em nome da pessoa jurídica. Esta situação é muito comum na prática, e na falta da inscrição no CNPJ vários síndicos utilizam a própria conta bancária ou acabam abrindo contas para o condomínio em seu próprio nome, ou seja, em nome da pessoa física.

No entanto, esta atitude poderá trazer transtornos ao síndico, como por exemplo, dificuldade de realizar a prestação de contas, confusão fiscal, entre outros. Lembrando que, a prestação de contas e a previsão orçamentária estão entre as obrigações legais do síndico.

Além dos 3 problemas abordados neste artigo, a falta de CNPJ também impede outras relações do dia a dia do condomínio como, por exemplo, relações de trabalho, contratação de serviços, emissão de boleto da cota condominial, etc.

Importante – Para condomínios que já possuem CNPJ, ressalta-se que, a cada eleição de novo síndico, é obrigatório atualizar o CPF do síndico eleito junto à Receita Federal. Condomínios irregulares geram insegurança e impedem a transparência da gestão do síndico, gerando, muitas vezes, conflitos desnecessários. O condomínio que está em dia com as obrigações legais é mais valorizado e muito mais seguro.

*Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial – contato@simonegoncalves.com.br