Condomínio atrasado? Saiba calcular os encargos!

Por Simone Gonçalves

A inadimplência é um problema recorrente nos condomínios e causa sérios transtornos entre moradores e síndicos. Aquele condômino que não paga a cota condominial gera prejuízo não só para o condomínio, mas também para aqueles que pagam em dia.

Na maioria dos condomínios, a receita obtida com o pagamento da conta condominial é a única fonte de renda. Esta receita é utilizada para manter o condomínio em funcionamento, ou seja, para manutenções do prédio, assim como também honrar os compromissos financeiros com funcionários, fornecedores e órgãos públicos.

Assim, a falta de pagamento gera consequências para o condômino devedor, que poderá, inclusive, perder o imóvel através de leilão para quitar o débito condominial.

Encargos – Conforme dispõe o Código Civil, é dever dos condôminos “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição contrária na convenção.”

Logo, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, inclusive quanto aos valores relativos à chamada extra, é uma imposição legal.

Assim, aquele condômino que atrasa o pagamento da cota condominial estará sujeito a pagar sobre seu débito juros e correção monetária, além de multa. Além disso, o inadimplente não poderá participar e votar nas assembleias do condomínio, conforme artigo 1335, III, do Código Civil que dispõe: “São direitos do condômino: III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”

Quais são os encargos impostos ao inadimplente?

Juros Moratórios – A incidência de juros moratórios ocorre ex vi legis, ou seja, por força de lei, e é aplicado o percentual convencionado (estipulado pela Convenção), sobre os valores devidos a partir do vencimento da obrigação que constitui em mora o devedor. Trata-se de rendimentos do capital. Porém, não sendo os juros convencionados, a incidência será no percentual de 1% ao mês, a contar da data do vencimento de cada cota em atraso, ou seja, mês a mês.

Correção Monetária – Trata-se do fator de atualização do capital para recompor a perda do valor aquisitivo da moeda, sendo representada pelo indexador que melhor reflita a inflação. Assim, a correção monetária visa evitar prejuízo, não importa em efetiva vantagem ou benefício ao titular do crédito, pois nada se acrescenta ao montante devido. Atualmente, o índice de variação do IGP-M é o mais aplicado para a correção monetária de débitos condominiais, pois é o índice que melhor repõe o poder aquisitivo da nossa moeda.

É importante ressaltar que não há necessidade de previsão na convenção condominial, pois se trata apenas da reposição das perdas inflacionárias sobre valores não pagos ao condomínio no tempo devido, evitando assim o enriquecimento injustificado do condômino inadimplente.

Multa Moratória – Conforme dispõe a legislação, a multa moratória aplicável é de até 2%.

Como vimos, o condômino inadimplente se sujeita aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês, correção monetária e multa de até 2% por cento.

A multa é sobre o valor do débito original, devidamente atualizado, ou seja, após calcular os juros e a correção monetária, aplica-se a referida multa.

Em resumo, havendo atraso no pagamento da cota condominial o condômino inadimplente estará sujeito a cobrança mensal de juros de mora (convencionados ou 1% por cento), bem como correção monetária (I-GPM) e, ainda, multa de até 2% sobre o valor total da dívida.

Quando não for possível resolver a questão via administrativa, o caminho será o condomínio propor uma ação judicial contra o condômino inadimplente.

*Advogada Especialista em Imóveis e Condomínios – contato@simonegoncalves.com.br