Como lidar com a inadimplência na pandemia

Por Rodrigo Karpat

Completamos em março, um ano desde a chegada da pandemia do novo coronavírus (COVID-19) no Brasil. Infelizmente parece que estamos longe de ver fim a essa crise, já que mesmo com a chegada das vacinas, a vacinação em si, parece estar longe de atingir a totalidade da população.

Dentro desse cenário, com a chegada da segunda onda, o Brasil se vê fortemente atingido e claro que os condomínios não são imunes a isso. Com comércio e indústria sofrendo com essa questão, muitas pessoas estão perdendo os seus empregos e em casos como esses, para quem mora em condomínio, muitos não estão conseguindo arcar com a taxa condominial.

Em uma situação complicada como essa, a gestão também sofre, pois com a inadimplência, o condomínio não consegue arcar com as suas obrigações mensais.

Nesse sentido, é importante que cada gestão veja a situação do seu condomínio e entenda o momento no qual estamos passando, analisando cada caso detidamente, porém, sem deixar de ter uma visão global da economia do condomínio para assim não prejudicar a maioria.

Responsabilidade – Por isso, é importante que o síndico trabalhe de forma responsável neste aspecto, mantendo uma régua de cobrança definida de forma isonômica para todos os condôminos inadimplentes.

A régua de cobrança definida e adotada deve ser divulgada a todos os condôminos, de preferência, em Assembleia Geral, ficando consignado em ata, que a partir de certo período em atraso, as cotas poderão ser cobradas pelas vias judiciais.

Via de regra, as convenções dos condomínios não dispõem sobre o número de cotas pendentes que poderão ser cobradas judicialmente, por isso a importância de se estabelecer esse procedimento.

Prazo – A partir de 30 (trinta) dias de atraso da cota condominial, é recomendável que o gestor notifique extrajudicialmente a unidade inadimplente, seja através da própria administradora, seja através do departamento jurídico (caso o condomínio possua).

Persistindo a inadimplência, e dependendo do número de cotas inadimplidas de acordo com a régua de cobrança definida, é dever do síndico cobrar essas cotas judicialmente, conforme prevê o art. 1.348 do Código Civil.

Não há um limite no número de cotas que podem ser cobradas judicialmente. A rigor, a partir de 30 dias do vencimento, já é possível ingressar em juízo para cobrança do débito condominial pendente.

Essa é uma situação muito ruim e pela qual ninguém quer passar, ainda mais sendo consequência de algo que vem atingindo o mundo todo e onde cada indivíduo não consegue controlar por si mesmo a fim de resolver o problema. Por isso, é importante que a gestão do condomínio esteja atenta, analise cada caso e ao mesmo tempo tenha a atenção necessária para que esse problema, ainda que passageiro, não prejudique o condomínio a longo prazo.

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.

Por Cecília Lima

Cinco dicas para estimular o pagamento em dia

Gerir um prédio, sob muitos aspectos, tem semelhanças com a gestão de uma empresa. Contudo, diferentemente dessas, o condomínio edilício não tem por finalidade principal a obtenção de lucro. Pelo contrário, em muitos casos os síndicos precisam ter muito jogo de cintura para conduzir as contas e mantê-las longe da faixa vermelha, em um equilíbrio muito tênue entre as despesas e receitas.

Nesse contexto, considerando que a principal fonte de entrada de recursos é a contribuição por parte dos condôminos, não é exagero afirmar, como vimos na matéria acima, que a inadimplência passa a ser um dos maiores pesadelos na vida do gestor, já que afeta diretamente atividades essenciais ao condomínio, fazendo com que falte dinheiro para obrigações básicas. Levantamento recente do Secovi-SP demonstra um aumento dos débitos: foi verificada uma alta de 40% no pagamento de condomínios de fevereiro em relação aos de janeiro (637 ações contra 455).

Assim, embora existam mecanismos administrativos e também jurídicos para cobrar e pressionar os devedores, é válido lembrar que o cenário ideal é tentar evitar a inadimplência. Com algumas iniciativas de estímulo, o síndico pode criar um ambiente favorável à quitação de débitos em dia, de modo que o morador bom pagador se sinta prestigiado, a comunidade condominial não se sente onerada por ter sua taxa aumentada para cobrir os inadimplentes e o condomínio fica com as contas em dia. Todos ganham. Confira as cinco dicas que preparamos para ajudar a estimular o pagamento da taxa condominial em dia!

Facilitar 2ª via de boleto – muitos moradores deixam de pagar sua taxa por extravio do boleto, porque não receberam ou porque perderam. Em contrapartida, síndicos e administradoras às vezes impõem empecilhos burocráticos para emitir uma 2ª via, a qual chega até mesmo a ser cobrada em alguns casos. Com isso, o pagamento em dia do condomínio deixa de ser uma prioridade para o morador. Para mudar esse cenário, é importante facilitar o acesso a boletos, seja o próprio morador reemitindo-o ou solicitando a um encarregado. Ele deve obter rapidamente uma forma de fazer sua quitação.

Meios de pagamento – Por incrível que pareça, ainda há condomínios que exigem pagamento em espécie da taxa condominial junto à administração do prédio. Essa é uma estratégia ultrapassada que tem tudo para fracassar. Até o meio mais utilizado atualmente, que são os boletos, deve ser diversificado, sempre que possível. É importante dar ao condômino diferentes meios: cartão de débito, crédito, pix, transferência.

Descontos – Quem não gosta de poupar? Essa estratégia do abatimento pode ser usada de duas maneiras, tanto para convencer o condômino a antecipar a taxa mensal antes do vencimento, como também a negociar com aqueles que porventura tenham interesse em quitar todas as parcelas de condomínio do ano. Os percentuais de desconto variam de acordo com a situação. É importante que seja respeitado o princípio da isonomia: aplicação do mesmo desconto a todos que atenderem às mesmas condições. Por ser uma questão polêmica, aconselha-se que seja adotada mediante uma assessoria jurídica ou contábil.

Transparência – Os condôminos certamente se sentirão mais estimulados a cumprirem com sua parcela de obrigação junto ao condomínio se virem como seu dinheiro está sendo aplicado. A prestação de contas, além de uma obrigação do síndico, é também um modo de convencer todos a contribuírem de forma responsável em prol do bem coletivo, assim as manutenções prediais podem ser realizadas, além de novos investimentos e benfeitorias.

Esclarecer consequências – O caminho amigável sempre deve ser a primeira tentativa, porém é necessário deixar toda a comunidade ciente de quais são as consequências possíveis caso haja reiteração da inadimplência. Para tanto, é válido colocar avisos sobre penalidades para tal atitude nos canais de comunicação do condomínio.

*Jornalista