Autovistoria em condomínios é essencial

por Rodrigo Karpat

Infelizmente os acidentes em condomínios estão tornando-se cada vez mais recorrentes. Recentemente, em Curitiba, um muro residencial caiu sobre 10 carros. Em Barra Mansa, um apartamento pegou fogo o mesmo acontecendo num condomínio comercial no centro de Belo Horizonte, no mês passado. Poderíamos ficar aqui contando casos e casos como esses e que acontecem diariamente pelo país.

Muitas são as causas para esse tipo de acidente: o síndico que não cuidou do local, Prefeitura que deixou de fiscalizar, etc. Sendo assim, para diminuir acidentes, grandes capitais, como Rio de Janeiro e Porto Alegre, por exemplo, já têm uma lei que obriga os condomínios a realizarem a auto vistoria.

Pelo país – No RJ, o Art.1 da Lei nº 6400/2013 institui a obrigatoriedade da auto vistoria pelos condomínios ou proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelos governos do Estado e dos municípios, nos prédios públicos, incluindo estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, etc.

Além disso, a Lei ainda menciona que os condomínios ou proprietários de prédios comerciais e residenciais com mais de 25 anos de vida útil têm a obrigatoriedade de realizar auto inspeções quinquenais (ou seja, de cinco em cinco anos), sendo que essa vistoria deve ser efetuada por engenheiro ou arquiteto.

A Lei Complementar nº 284 de Porto Alegre é, só que em outras palavras, idêntica à do Rio de Janeiro. O Art. 2º diz que o proprietário ou usuário de qualquer título de edificação apresentará à Secretaria Municipal de Obras e Viação, um Laudo Técnico de Inspeção Predial elaborado por um profissional (arquiteto ou engenheiro), atestando as condições de segurança das edificações.

Já em SP, ainda está em trâmite o Projeto de Lei nº 234/2012, que cria o “Certificado Estadual de Inspeção Predial”.

É importante lembrar que, em ambas as Leis (RJ e POA), as responsabilidades das verificações são dos síndicos. O laudo assinado pelo engenheiro ou arquiteto com as melhorias a serem implantas é entregue ao síndico com um prazo para que as mesmas sejam realizadas. Vale destacar, também, que nos locais nos quais a auto vistoria já esteja regulamentada, o síndico não necessita de aprovação em assembleia para contratar os profissionais.

Neste caso, a obrigação do síndico é prestar contas sobre o assunto na próxima assembleia. No caso de contas, aliás, é possível que a medida cause um impacto nas taxas condominiais em um primeiro momento. Entretanto, em longo prazo, a tendência é que aconteça uma diminuição no valor de cobrança do condomínio, tendo em vista que os cuidados com o prédio estarão em dia.

Fiscalização – É importante lembrar que, se por um lado não há grandes problemas em vistorias nas áreas comuns dos condomínios, não é possível falar a mesma coisa em unidades residenciais. O domicílio, conforme diz a Constituição Federal, é local inviolável. No entanto, se houver a tentativa de vistoria em uma unidade e o morador impedir, o síndico tem o poder de ingressar na justiça caso o local represente risco à edificação.

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de Janeiro, apenas 60 mil dos 130 mil imóveis que deveriam fazer a auto vistoria cumpriram o procedimento. Isso é preocupante já que se passaram os cinco anos desde a promulgação da lei e agora chega a hora de vermos se aquilo que está no papel será cumprido pelos condomínios e se o Estado irá fiscalizar essa questão no sentido de punir os condomínios que não cumpriram com a lei.

*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados