Acidentes devido a problemas estruturais: de quem é a responsabilidade? Em Fortaleza (CE) pedreiro e engenheiro responderão por homicídio.

Por Rodrigo Karpat

No final de abril nos deparamos com uma notícia assustadora e que viralizou: um condomínio de luxo em Vila Velha no Espírito Santo passou por uma situação grave quando a piscina literalmente despencou, atingido a garagem que se localiza abaixo dela. Felizmente o acidente não fez vítimas.

Após a queda e passado o susto, o síndico do Residencial Parador, Gilmar Assumpção, informou que os custos alcançam o valor de mais de 1 milhão de reais para a reconstrução da piscina, além dos outros custos inerentes ao acidente como os carros que foram atingidos pela queda da estrutura, por exemplo.

Responsabilidade – A questão que fica quando esse tipo de acidente ocorre, é saber de quem é a responsabilidade: da gestão como um todo, do síndico ou da construtora?

A melhor resposta para essa pergunta é: depende. Isso porque essa é uma questão complexa no sentido de que, dependendo do tipo de acidente e como ele ocorreu, a responsabilidade pode variar.

Antes de tudo é importante saber que o condomínio edilício tem como representante o síndico. A ele cabe representar o condomínio ativa e passivamente, dentre outras atribuições legais (Art. 1.348 do Código Civil). Ao síndico compete o poder e dever de diligenciar e fazer guarda das áreas comuns (Art. 1.348, V do Código Civil).

Lembrando que o síndico é o responsável civil do condomínio. Nesse sentido, a responsabilidade civil tem o objetivo da reparação do prejuízo causado a terceiros, além do caráter punitivo da medida para que se evite que casos dessa ordem se repitam.

Isto posto, o condomínio somente responderá por um acidente caso decorrente de falta de manutenção da área ou ausência da sinalização, por exemplo. Assim, o dano, portanto, decorre da ação omissiva do preposto do condomínio, recaindo a responsabilidade sobre todos os condôminos, pelo ato de terceiro.

Vícios – No caso de problemas e/ou acidente provenientes de ordem estrutural, os famosos vícios construtivos, é preciso que se tenha em mente que eles se referem aos vícios em função da solidez e segurança da obra. Nesse sentido eles têm garantia de 5 anos, desde que comunicados com 180 dias do aparecimento do vício (artigo 618 do Código Civil).

Porém, o prazo de garantia não pode ser confundido com a responsabilidade do construtor sobre a obra. O STJ entende que esta responsabilidade prescreve em 20 anos. Isso referente ao aparecimento de vícios e defeitos decorrentes da culpa do construtor, a qual precisará ser provada em juízo.

A partir disso, é preciso que cada caso seja analisado detidamente, pois os vícios construtivos, principalmente em casos de acidentes dessa ordem, dificilmente ocorrem de uma hora para outra. O desgaste, assim como o agravamento dos defeitos devem ser observados por parte do síndico, tendo um engenheiro ao seu lado. Claro que muitas vezes essa questão não é possível de se observar “a olho nu”, o que faz com que fique muito difícil de o síndico poder constatar esse problema previamente.

Porém, esse tipo de cuidado, focando na vistoria das áreas comuns, é papel fundamental e que cabe ao síndico, pois é ele que tem o dever de cuidar e zelar pelas áreas comuns, como apontado anteriormente. Além disso, vale lembrar que constitui condição da garantia do imóvel a correta manutenção preventiva da unidade e áreas comuns do condomínio.

Em relação a esse caso concreto, o edifício foi construído em 2018, estando dentro dos 5 anos de garantia. Nesse sentido, a construtora responderá civilmente, devendo arcar com toda reconstrução e indenização aos atingidos, caso seja constatado que o síndico fez o seu trabalho de forma correta, observando a manutenção das áreas comuns e que sua atitude, como parece ser o caso, não teve influência no acidente em questão.

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.

Por Cecília Lima

Em Fortaleza, engenheiros e pedreiros responderão por homicídio

Em outubro de 2019, o Jornal do Síndico, bem como toda a mídia nacional repercutiu a notícia do desabamento de um prédio residencial em zona urbana de Fortaleza (CE). Tratava-se do Edifício Andrea, 7 andares e 13 apartamentos, com fundação datada do início da década de 80, o qual ruiu deixando sete pessoas feridas e nove mortas, incluindo a síndica. Passados praticamente um ano e meio após a tragédia, os suspeitos de provocarem o incidente vão responder pelo crime de homicídio com dolo eventual.

Em abril, a 1ª Câmara Criminal do Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) decidiu que tanto o pedreiro quanto os engenheiros responsáveis pela obra que estava em curso na edificação antes do desastre devem responder por homicídio com dolo eventual, ou seja, quando se assume o risco de matar. A defesa chegou a mover recurso solicitando que o caso fosse julgado como homicídio culposo (sem a intenção de matar), mas teve pedido negado.

Na época do ocorrido, circularam pelas redes sociais vários vídeos feitos por moradores em que se verificavam precárias estruturas de sustentação da estrutura. Segundo laudo técnico formulado por peritos criminais engenheiros do Núcleo de Perícia em Engenharia Legal e Meio Ambiente (Nupelm) da Perícia Forense do Estado do Ceará (Pefoce), o desabamento ocorreu não apenas devido às anomalias e falhas na edificação.

Equívocos – Outros elementos foram contribuintes: a queda do residencial teve como fator determinante a intervenção inadequada nos pilares da base, caracterizada pela falta de escoramento de sustentação. Também se verificou execução de técnicas equivocadas durante a reforma do prédio, a ausência de projeto e não cumprimento de procedimentos mínimos para evitar o colapso, nem plano de evacuação mediante o risco do desabamento.

O laudo técnico da Pefoce detectou um dado importante que serve de alerta a outros condomínios mais antigos que, assim como o Edifício Andrea possuem data de fundação de mais de 20 anos: identificou-se ainda que, ao longo da vida útil do Edifício Andrea, não foram constatados registros de manutenções adequadamente preventivas e/ou corretivas, como forma de atendimento aos preceitos de bom uso das edificações.

Prioridade – Diante da repercussão do caso – e principalmente com o intuito que vidas sejam poupadas evitando-se tragédias como essa – é válido ressaltar os cuidados preventivos a serem adotados em todos os condomínios. Em primeiro lugar, as manutenções preventivas devem ser vistas como uma prioridade.

Nesse sentido, a NBR 5674 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o único texto normativo que contempla os procedimentos concernentes ao controle e avaliação da qualidade da manutenção de edificações e ela jamais deve ser realizada de modo improvisado e casual. As manutenções devem ser planejadas com periodicidade e executadas por profissionais habilitados, credenciados ao CREA ou CAU.

Havendo a identificação de necessidade de reparos na sustentação, esses devem também ser realizados por mão de obra especializada, de preferência alguém com experiência em patologia das construções ou engenharia diagnóstica. O síndico deve exigir da empresa contratada a emissão de relatório da reforma e de escoramento das estruturas dos pilares de sustentação, conforme determina na ABNT.

*Jornalista

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