A prescrição das dívidas de condomínio

Por Simone Gonçalves

Publicada em 03/10/2024

Administrar um condomínio envolve vários aspectos importantes, sendo uma tarefa desafiadora que cada vez mais requer habilidades. Isso faz com que a escolha de um síndico competente seja essencial para uma gestão condominial eficiente. 

A legislação civil estabelece as obrigações básicas daqueles que exercem a função síndico. No entanto, pode haver outras obrigações originadas pela convenção condominial e/ou regimento interno do condomínio que o elegeu. Entre os deveres legais do síndico está “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”.

Assim, é prática correta o condomínio cobrar os condôminos inadimplentes, seja pela via administrativa ou judicial, pois trata-se de uma cobrança lícita e exigível. E, tratando de inadimplência, muitos síndicos e condôminos têm dúvidas sobre o prazo prescricional para cobrança de dívida condominial.

Inadimplência – É grande o número de condomínios que sofrem com índices de inadimplência, sendo dever do síndico buscar soluções para resolver a situação. Até porque, o condômino que deixa de pagar a cota condominial gera prejuízo a toda coletividade, pois a inadimplência onera aqueles que pagam em dia, já que afeta o pagamento das contas do condomínio, realização de manutenções, benfeitorias, etc…

Por isso, ter cuidado com a prescrição da dívida de condôminos inadimplentes é dever legal do síndico. Sobre o assunto, o Código Civil dispõe no artigo 206, § 5º, inciso I, que a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária e extraordinária prescreve em cinco anos. Além disso, temos também o tema repetitivo 949, STJ, o qual traz que “é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edifício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação”.

Prazo – Assim, os débitos condominiais serão considerados certos desde que previstos na convenção ou aprovados em assembleia e líquidos se constar, de forma expressa, o valor, bem como exigíveis desde que vencidos. Portanto, os casos sobre dívida de cota condominial que chegarem ao Poder Judiciário devem observar o tempo de prescrição de cinco anos.

Veja que previsão do artigo 784, X, do Código de Processo Civil, vem no sentido do artigo 12, §2º, da Lei 4.591/64, que prevê que cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas. Esta regra é voltada à proteção dos condôminos adimplentes, que são obrigados a pagar para cobrir o inadimplemento dos condôminos devedores, garantindo o funcionamento do condomínio.

Condomínio é ente constituído que administra patrimônio comum, desse modo, o síndico deve exercer sua função com eficiência, objetivando sempre a preservação e o cumprimento dos direitos e deveres de todos os condôminos. À vista disso, é dever dos síndicos estarem atentos às dívidas que envolvem cota condominial para não perder o prazo para cobrança.

Também é importante os condôminos inadimplentes ficarem atentos, pois além do valor da dívida da cota condominial, há outros encargos, neste caso, juros de 1% ao mês, correção monetária e multa de até 2%. A falta de pagamento da cota condominial gera consequências tanto para o condomínio quanto para o condômino devedor, que até mesmo pode perder o imóvel, visto que o bem poderá ir a leilão a fim de quitar a dívida.

*Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial – contato@simonegoncalves.com.br