A nova Lei 14.309 e a regulamentação do Airbnb em prédios residenciais

Por Kelly Durazzo

Assim como o processo de pesquisa de novos medicamentos, o debate de novas leis deveria passar por um extenso período de análise para se evitar que o benefício pretendido seja ofuscado por graves efeitos colaterais adversos.

É o que pode acontecer com a Lei Federal 14.309, de 8 de março de 2022, que traz vários benefícios, mas vai facilitar muito a proibição do aluguel de temporada em prédios residenciais, intermediado por plataformas como Airbnb, caso não seja adotada uma solução que traga segurança jurídica para os proprietários de imóveis que se utilizam dessa prática.

Novidade – Gerada a partir das dificuldades e necessidades impostas pela pandemia de Covid-19, a nova legislação tem como grande objetivo e mérito ratificar o que vinha ocorrendo em relação às sessões virtuais, além de criar a sessão permanente viabilizando a tomada de decisões antes impossíveis, como alteração da convenção de condomínio que depende da aprovação de dois terços dos condôminos, conforme disposto no artigo 1.351 do Código Civil.

A nova ferramenta poderá ser adotada “quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente.” Ou seja, a partir de agora se o quórum exigido de acordo com o assunto a ser deliberado não for atingido a reunião pode permanecer “em aberto” até que os votos necessários para aprovação ou rejeição de determinada proposta sejam atingidos. Pela sistemática, os votos dos presentes na primeira reunião ficam registrados na ata e os demais condôminos terão até 90 dias registrar seus votos de forma presencial ou eletrônica, desde que essa possibilidade esteja clara na ata de convocação.

Não é novidade dizer que atualmente um dos grandes cavalos de batalha em condomínios residenciais de grandes cidades que recebem turistas é a proibição do aluguel de curta temporada impulsionado principalmente pelo Airbnb, mas também presentes em várias outras plataformas de hospedagem.

Direito – A questão confronta o direito de o proprietário alugar sua casa ou apartamento por temporada e ter melhor aproveitamento locatício diante da preocupação dos demais moradores com a segurança interna dos condomínios fragilizada diante do vai e vem constante de desconhecidos e aumento da demanda de entrada e saída de pessoas o que sobrecarrega os serviços da portaria do condomínio.

A proibição do Airbnb vem gerando inúmeros questionamentos no judiciário e um caminho começou a ser delineado no REsp 1819075, quando por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que: “A possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio”.

Vários tribunais de Justiça estaduais, como o TJ-SE, TJ-SC e o TJ-RJ, vêm se posicionando na defesa do direito de propriedade e garantindo o aluguel de temporada. Os julgados vão todos na mesma linha da decisão proferida pelo TJ-SP no processo nº 1036147-43.2016.8.26.0100: “Anulação da assembleia de condomínio que tentou proibir o aluguel pelo Airbnb, entendendo que é residencial e não deve ser confundido com serviços hoteleiros. De acordo com a decisão, a Constituição garante o direito de o proprietário usar sua propriedade e o condomínio não pode impedí-lo. Ela também diz que o condomínio pode aplicar penalidades por má conduta no prédio, mas não impedir os inquilinos de alugarem seus apartamentos por temporada. O TJ-SP julgou ainda de forma parecida os processos 1065850-40.2017.8.26.0114, 1009601-48.2016.8.26.0100 e 2115834-61.2016.8.26.0000”.

O julgamento do STJ delimitou um caminho teórico por meio do qual a proibição do aluguel de temporada poderia ser instituída: mudança na Convenção do Condomínio, caso esta seja omissa, para proibir expressamente por dois terços dos votos dos condôminos obtidos na Assembleia. O problema é que na prática, qualquer pessoa que frequente as reuniões em seu condomínio sabe o quanto é improvável reunir presencialmente em uma sala e em um horário específico dois terços dos proprietários determinados a votar a favor de qualquer proposta que seja.

Inovação – Essa dificuldade de levar a proibição da teoria para a prática foi bastante reduzida com a publicação da Lei 14.309/22. Agora uma proposta de proibição de aluguel de curta duração pode ser apresentada em Assembleia e caso não sejam obtidos os votos de 2/3 dos condôminos, a sessão poderá permanecer “em aberto”, desde que sejam respeitados os requisitos determinados na legislação, para que os interessados possam fazer uma verdadeira campanha a favor de sua aprovação por até 90 dias. Votos esses que poderão ser depositados de forma presencial ou virtual.

Essa nova sistemática vai facilitar enormemente que seja alcançado o maior número de condôminos que antes não compareciam no horário determinado para a assembleia. No caso em apreço podem estabelecer uma proibição que pode ser extremamente nociva para alguns proprietários e investidores, que perdem a possibilidade de rentabilizar suas propriedades da melhor forma, e para o mercado imobiliário em geral, que mais uma vez tem que se defrontar com a insegurança jurídica que tanto atrapalha o desenvolvimento de novos negócios.

Não há como negar que a assembleia virtual e permanente introduzida pela Lei 14.309 é uma grande evolução à medida que vai permitir uma participação maior de todos os condôminos nas decisões que regem seus cotidianos. Mas é preciso que os legisladores busquem um remédio para minimizar os “efeitos colaterais” produzidos pela legislação, que quando acompanhada do acórdão do STJ no REsp 1.819.075, pode ser uma ameaça à propriedade privada e ao investimento imobiliário no Brasil.

Talvez o caminho seja a regulamentação pelo condomínio do uso da propriedade privada quando utilizada no aluguel de temporada e não sua proibição. Aos proprietários e investidores resta buscar na Justiça a garantia de seus direitos sempre que forem ameaçados pela proibição, uma vez que, apesar da decisão do STJ, a questão ainda está longe de ser pacificada.

*Sócia do Durazzo & Medeiros Advogados, presidente da Comissão de Loteamentos do Ibradim, diretora SP da Comissão de Regularização Fundiária Urbana (Reurb) e presidente da Coordenaria de Loteamento da Comissão da OAB/SP.