A Importância da NBR 16280 para reforma em condomínios

Por André Ricardo de Souza

A convivência em condomínios exige regras claras que garantam a segurança, a tranquilidade e a valorização dos imóveis. No Brasil a Norma Brasileira Regulamentadora 16280:2020 Emenda 1:2024 se tornou referência obrigatória para síndicos, condôminos e profissionais da construção civil que atuam nesse contexto e foi elaborada para proporcionar diretrizes claras e procedimentos seguros durante as obras e reformas civis realizadas nos condomínios.

Seu principal objetivo é garantir a segurança estrutural e funcional das edificações, além de minimizar possíveis transtornos e conflitos entre os moradores.

De acordo com a Norma, as obras que envolvem alterações estruturais, ou seja, aquelas que modificam a estrutura original da edificação, devem obrigatoriamente possuir um responsável técnico legalmente habilitado, com formação em arquitetura ou engenharia, para a elaboração do projeto e a execução da obra.

Isso se deve à complexidade e ao potencial de impacto que tais intervenções podem ter na segurança e no desempenho do imóvel. Portanto, reformas que incluem atividades como demolições, ampliações, acréscimos de pavimentos, reforços estruturais, entre outras que promovam alterações da concepção ou afetem a estabilidade e a resistência da edificação, exigem a presença de um profissional qualificado para garantir que os trabalhos sejam realizados de acordo com as normas técnicas e os padrões de segurança estabelecidos.

Um dos pontos fundamentais desta norma é a definição das responsabilidades e dos procedimentos que devem ser seguidos pelos síndicos e condôminos. Destacamos a seguir os principais pontos e regras que devem ser observados:

Comunicação prévia – Antes de iniciar qualquer obra ou reforma, o condômino deve informar ao síndico sobre suas intenções, apresentando um projeto detalhado, que especifique os métodos construtivos, materiais a serem utilizados, prazo estimado e impactos previstos.

Análise técnica – O síndico deve analisar o projeto e, se necessário, solicitar a avaliação de um profissional habilitado, como arquiteto ou engenheiro, para garantir a viabilidade técnica da obra e sua conformidade com as normas vigentes.

Autorização em assembleia – Para obras que interfiram nas áreas comuns, estrutura ou na fachada do prédio, é imprescindível a aprovação em assembleia condominial, respeitando o quórum e os procedimentos estabelecidos na convenção condominial ou em Lei.

Responsabilidade pelos danos – O condômino responsável pela obra deve arcar com todos os custos e danos decorrentes da intervenção, incluindo reparos necessários em áreas comuns e indenização por prejuízos causados a terceiros.

Segurança durante a execução – Durante a obra, devem ser adotadas medidas de segurança adequadas para proteger os trabalhadores, os moradores e o patrimônio do condomínio, conforme orientações da legislação trabalhista e normas técnicas.

Registro de documentos – Todos os documentos relacionados à obra, como projetos, laudos técnicos, autorizações e registros de responsabilidades técnicas (RRTs ou ARTs), devem ser devidamente registrados e arquivados pelo síndico, garantindo a rastreabilidade e a transparência do processo.

Fiscalização contínua – O síndico tem o dever de fiscalizar regularmente a execução da obra, verificando se está sendo realizada conforme o projeto aprovado, com as normas do condomínio e se não está causando transtornos aos demais moradores e impactos negativos na estrutura do prédio ou nas áreas comuns.

Antes de iniciar a reforma, é necessário obter as devidas autorizações dos órgãos competentes, como prefeitura e condomínio, quando aplicável. Além disso, é fundamental comunicar formalmente os vizinhos sobre a realização da obra, a fim de evitar transtornos e possíveis danos às propriedades vizinhas. Durante a execução da reforma, devem ser adotadas medidas de segurança para prevenir acidentes e garantir a proteção dos trabalhadores e usuários da edificação.

* Arquiteto e Urbanista, Esp. e MSC Engenharia