Vícios de construção: condomínios assumem prejuízo por deixar ocorrer a prescrição

Por Kênio de Souza Pereira

Vários são os casos de proprietários de apartamentos que ficam surpresos ao terem que pagar quotas extras de condomínio com valores expressivos para eliminar defeitos de construção que pela lei deveriam ter sido realizados pela construtora dentro do prazo de garantia que se esgota com cinco anos após a Baixa de Construção, que é concedida antes da entrega do empreendimento

Por falta de união e organização dos condôminos, que ficam anos sem tomar providências jurídicas contra a construtora, ocorre a prescrição. Diante disso, constata-se condomínios tendo que arcar com obras que superam o valor de R$1.000.000,00, para consertar infiltrações nas lajes, trocar os encanamentos que estão vazando (especialmente de cobre que estão estourando em vários prédios de luxo), refazer o revestimento da fachada que se soltou, dentre outros problemas que poderiam ter sido reparados pela construtora se houvesse uma atuação profissional por parte dos adquirentes que compõem o condomínio.

Cláusulas abusivas – É comum o construtor protelar ou fazer reparos paliativos para passar o tempo e assim ocorrer a prescrição. Muitas são as construtoras que elaboram o manual do comprador constando que quando o defeito é aparente, após 90 dias da entrega das chaves não tem mais a obrigação de reparar, havendo cláusula que estabelece que a garantia da impermeabilização é de apenas 24 meses e do revestimento da fachada somente 3 anos, desde que o condomínio faça uma revisão e rejunte da fachada a cada 12 meses. Essas cláusulas são abusivas e ilegais, pois visam enganar os adquirentes ao lhes impor obrigações de manutenção inviáveis de serem executadas para justamente gerar a justificativa de não fazer os reparos de obras que têm a garantia pelo prazo irredutível de 5 anos conforme previsto no art. 618 do Código Civil.

Durante o auge do boom imobiliário, entre 2008 a 2013, com a hipervalorização dos imóveis, milhares de construtores prometeram a entrega de mais empreendimentos do que podiam construir. Assim, para conseguirem finalizar as obras, sobrecarregaram engenheiros que acompanhavam várias construções ao mesmo tempo, não sendo possível fiscalizá-las devidamente. Algumas empresas, para não ultrapassar o orçamento, contrataram estagiários ou engenheiros recém-formados para realizar atividades que exigiam alto grau de habilidade, conhecimento e experiência. A inexperiência desses profissionais refletiu nas obras que, conforme previmos e alertamos em vários artigos publicados em 2009, aumentaram os vícios de construção.

Muitos problemas – A maior preocupação das construtoras após 2010 foi com o aumento expressivo com os revestimentos de fachadas que estão se soltando, havendo centenas de casos de troca de todas as cerâmicas, mármores ou granitos. Está havendo grandes conflitos entre construtoras e fabricantes de cerâmicas e de argamassa, uns colocando a culpa nos outros, alegando falhas com a mudança da composição da argamassa ou das cerâmicas no decorrer dos últimos anos, além de falhas de mão de obra não qualificada. No final, os adquirentes, como consumidores, têm apenas que acionar a construtora para que ela faça o conserto.

Os condomínios e seus síndicos têm ficado frustrados, pois mesmo após realizarem diversas reclamações, as construtoras se negam a realizar os reparos. Em geral, as empresas do ramo de construção civil destinam apenas 1% do orçamento da obra para gastos com reparos no pós-venda. Contudo, muitos empreendimentos construídos às pressas e sem a devida fiscalização estão apresentando problemas que em alguns casos chegam a representar 10% do valor da obra, fazendo com que a construtora se negue a repará-los, pois a correção desses problemas não é possível com intervenções paliativas.

Esta atitude da construtora não tem relação com honestidade, mas sim com sobrevivência. Elas não previram estes custos no orçamento e tentam de todo modo se furtar do dever de pagar criando situações para ludibriar o adquirente de maneira a gerar prescrição, pois sabe que é fácil obtê-la diante do fato do condomínio não ter assessoria jurídica.

Há casos de construtora cobrar do condomínio parte do valor dos reparos de grande dimensão, e depois, diante do conserto inadequado, se nega a fazê-lo devidamente alegando que ocorreu a prescrição ou que o problema agora é dos adquirentes que assinaram o que não deviam ou que perderam a garantia.

União – A desunião e desorganização dos compradores e do síndico são o grande trunfo do construtor que sabe que vale a pena protelar, pois têm bons advogados para orienta-lo. Há defeitos, como a troca de todos os canos de cobre que estão vazando em centenas de prédios de luxo em todo o país, que exigem milhões de reais para serem consertados, pois envolvem dezenas ou centenas de apartamentos. Esse é o ponto chave: Para que o direito seja respeitado, os compradores devem se unir e contratar advogado e perito especializados que realmente aprofundem nos problemas de maneira a evitar prejuízos.

O maior erro é o adquirente do apartamento achar que alguém irá defender o interesse dele, sendo que a lei lhe autoriza a tomar as providências independente do síndico. Mas o ideal é a união, pois assim os custos com a solução são partilhados entre todos os proprietários, os quais são beneficiados ao obterem a indenização ou a reparação de problemas que podem desvalorizar a edificação e comprometer o patrimônio.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF – Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br