A difícil tarefa do síndico em condomínios novos

Por Rodrigo Karpat*

A função de síndico representa um grande desafio para aquele que assume o cargo e uma enorme expectativa para os moradores do condomínio. Mas, a missão se torna ainda mais difícil quando se trata de um prédio que acaba de ser entregue

O momento da entrega do condomínio é marcado por altas expectativas, tanto pelo lado da construtora, que deseja ver o seu empreendimento dar certo, quanto para os moradores que, na maioria das vezes, estão ali realizando um sonho, após esperar ansiosamente e por anos a construção do mesmo.

Em um condomínio novo, o síndico precisa gerir de forma a atender os anseios de sua comunidade e, ao mesmo tempo, tentar manter um bom relacionamento com a construtora, bem como com a administradora escolhida por ela para o início da vida condominial.

Eleição – Vale ressaltar que o artigo 1.347 do Código Civil (CC) rege que, para assumir a função de síndico em um condomínio, a pessoa deverá ser eleita, não apenas indicada. Por essa razão, nada impede que, no momento da entrega do condomínio, a construtora indique alguém para tal função, mas essa escolha deverá ser ratificada pelos condôminos presentes em assembleia. Estes poderão concordar com a escolha ou discordar e eleger outro represente dentre os presentes como prescreve o art. 1.347 “ a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

O mesmo vale para a nomeação da administradora, que é prerrogativa do síndico e deverá ser aprovada em assembleia (artigo 1.348 do CC). Porém, quando se trata de condomínio a ser entregue, o processo de escolha da administradora tem ficado a cargo da construtora, caso contrário o prédio seria instalado sem uma administradora, o que tornaria inviável a gestão do patrimônio.

É importante lembrar que o contrato assinado pela construtora tem valor até a instalação do prédio. Da instalação para frente o condomínio passa a tomar as decisões gerenciais do prédio. A escolha da administradora deverá ser ratificada pelos presentes na própria assembleia de instalação e deverá ter contrato com previsão de rescisão de 30 dias. O ideal é que após a assembleia seja firmada nova avença com a administradora em nome do condomínio.

Fiscalização – Indicados pela construtora, ratificados pelos condôminos ou eleitos em assembleia, o fundamental é que administradora e síndico defendam os interesses do condomínio. Se a opção for pelo formato sugerido pela construtora, o corpo diretivo condominial exercerá importante papel na fiscalização e sugestão de novo formato, quando necessário.

A construtora não deve oferecer resistência para a troca do formato de gestão inicialmente imposto, se esta for a vontade da maioria dos condôminos.

Caso a opção seja por um síndico profissional, é salutar que esteja claro na convocação enviada a todos os condôminos sobre essa alternativa. Assim, os condôminos também poderão indicar profissionais para serem entrevistados e selecionados em assembleia. O contrato desse profissional poderá ser definido pela própria assembleia e a lei estabelece prazo de até dois anos para cumprimento do mandato.

*Especialista em direito condominial e imobiliário, e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.