O novo CPC e suas alterações pertinentes aos condomínios

Por Rômulo Gouvêa

As novas alterações somente serão positivas se os Condomínios atualizarem suas convenções, adaptando-as ao atual Código Civil, podendo aplicar juros praticados no mercado e multas especiais previstas por atraso reiterado, conforme decisões do STJ

Um detalhe importante pode continuar prejudicando os condomínios, apesar de ser muito positiva a atual mudança do novo CPC – Código de Processo Civil. A alteração tornará mais efetiva e célere, a cobrança de taxas condominiais enquadradas como título executivo extrajudicial e execução direta, sem a antiga e cansativa ação judicial de cobrança que podia durar até 15 (quinze) anos. O detalhe que tornará mais relevante e positiva esta alteração legal é, se a esta mudança, estiver agregada pelos condomínios, as alterações trazidas em 2002 pelo Código Civil, sobre a adequação dos juros cobrados pela inadimplência que era de (1% ao mês), aos juros de mercado (9,9% ao mês) autorizados pela legislação e a jurisprudência do STJ. Nesse caso poderá sim o condomínio eliminar este grave problema com a execução pura e simples, sem o demorado processo de conhecimento que foi extinto.

Decisão – O STJ já se manifestou e confirmou a possibilidade da convenção do condomínio aplicar os juros praticados pelo mercado no percentual médio que é de 9,9% am ao mês. Na forma anterior de cobrança, não havia celeridade da cobrança. Até mesmo para firmar a jurisprudência julgada pelo STJ, foi necessário uma dezena de anos para o judiciário consumar o julgamento. E foi exatamente esta morosidade, que foi extinta daqui para frente.

As alterações atualmente vigentes não tiveram ampla divulgação, com isso os condomínios não adequaram suas convenções ao CC/2002, tarefa esta,  que deve ser entregue a um especialista jurídico. Nem todo advogado está preparado, pois necessita de especialização específica na área. As multas especiais por atraso reiterado serão aplicadas ao condômino que atrase na proporção da inadimplência, conforme constar previamente na Convenção do Condomínio. A forma e a modalidade quem define é a Convenção previamente. O limite de multa para o inadimplente considerado reiterado está expresso no texto legal e será de até 5 (cinco) taxas de condomínio. Tudo conforme o grau de atraso previsto e que será crescente. Como exemplo, atraso de três meses consecutivos ou alternados, pode definir a Convenção que se aplique o valor correspondente a uma taxa de condomínio como multa. Já para o atraso de seis meses consecutivos ou alternados, poderá a Convenção definir que se aplique o valor correspondente a duas taxas de condomínio como multa. O limite máximo que a convenção pode estabelecer de multa por atraso reiterado será de 5 taxas, conforme previsto no art.1.337 do Código Civil.

Cheque especial – Não pagar em dia e ser penalizado com um juro de 1% ao mês, não coíbe a inadimplência, ao contrário estimula. Eliminar a inadimplência foi a intenção do legislador do atual CC. Na forma de cobrança baseado na lei antiga, o condomínio banca o capital do inadimplente em face ao mercado, onde os juros reais são outros, bem maiores. Para se conhecer estes juros “reais”, basta atrasar o pagamento do cartão de crédito ou pagar juros do cheque especial para saber a diferença.

As tentativas de solução para este problema, imaginadas pelos operadores do direito, a exemplo da inscrição do nome do devedor em órgãos de proteção ao crédito ou o próprio protesto da cota do condomínio inadimplida, sendo certo que, nenhuma dessas soluções obteve a segurança jurídica necessária para a sua utilização, particularmente o respaldo da jurisprudência majoritária dos tribunais superiores.

Novo CPC – Com a recém-sancionada Lei nº 13.105/2015, o Novo Código de Processo Civil, que traz uma mudança importante no procedimento referente à cobrança das contribuições condominiais, pois junto com a execução irá o pedido de penhora do imóvel objeto da inadimplência, ou seja, se a dívida não for paga no prazo de três dias, é feito a penhora imediata do imóvel, que já foi requerida com a propositura da execução da dívida. Se não for paga, o imóvel irá a leilão imediatamente.

O inciso X do artigo 784 do texto sancionado do novo CPC, eleva à condição de título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Isto significa, para os síndicos, administradores de condomínios e profissionais do direito que atuam na seara imobiliária, uma diminuição fantástica do tempo (não estamos falando de meses, mas de anos) que levará uma cobrança de taxa condominial na via judicial, na medida em que o crédito desta natureza já poderá ser submetido, de logo, à execução. Foi suprimida a fase de conhecimento que era a verificação preliminar da dívida de condomínio como se tivesse alguma dúvida de sua existência. Somente agora a lei já lhe atribui os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, inerentes aos títulos executivos.

Tempo – Na prática processual, ao invés de requerer a citação do condômino inadimplente para se defender sobre os fatos narrados na petição inicial e, somente após esta fase que poderia ser procrastinada pelo devedor, se chegaria à sentença definitiva. Nesta fase poderiam ser interpostos recursos diversos pelo condômino inadimplente que poderia levar o processo a todas as instâncias cabíveis, somente para ganhar tempo. Tudo com o juro de 1%.

O novo regramento processual civil, com a execução direta com penhora, entrou em vigor em março de 2016. A petição protocolada em juízo pelo condomínio credor requererá a citação do condômino inadimplente para, diretamente, quitar a dívida em três dias, sob pena da adoção das medidas constritivas próprias da execução, a exemplo da penhora de tantos bens quanto bastarem para a satisfação da dívida em execução.

A garantia neste caso é o próprio imóvel inadimplente que a legislação não outorga os benefícios de blindagem por ser o único imóvel da família. Juntamente com os impostos, esta imunidade, é excluída da dívida de condomínio, como também ocorre com o IPTU, que, por ser o único apartamento da família, não se beneficia de não poder ser penhorado, conforme define a Lei 8.009/90, que diz em seu Art. 3º: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: … IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”

Benefício – Portanto, se os condomínios não se adequarem ao atual Código Civil, atualizando suas convenções aos níveis de mercado, pouca valia terá este grande benefício, pois o juro praticado pelos condomínios, de 1% (um por cento) ao mês, definido na lei 4.591/64, há mais de meio século, em nada mudará esse benefício significativo aos condomínios.

Melhor resultado terão os condomínios que já tenham se adequado ao Código Civil e possam aplicar juros praticados pelo mercado, que já foi confirmado e pacificado pelo STJ em sua jurisprudência, como narrado anteriormente, com as taxas de juros que giram em torno de 9,9% ao mês. Este item da lei foi alterado em 2002 pelo Código Civil, como também a aplicação de multas pelo atraso reiterado que pode chegar a 500%, isto mesmo. Bem maior do que a multa antiga que era de 20%.

É importante dizer e repetir que o STJ aprova este percentual em sua jurisprudência. Nas decisões do STJ, as multas aplicadas por atraso reiterado, para terem validade legal, é obrigatório constar previamente na convenção do condomínio. Veja a jurisprudência do STJ: “Recurso Especial 1.247.020 — Condômino inadimplente contumaz pode sofrer outra penalidade, além de multa por atraso no pagamento da cota condominial.”

Com o Código Civil vigente agregado ao novo CPC, não pagar a taxa de condomínio, passa a ter o mesmo peso e importância do que não pagar a fatura do cartão de crédito ou do cheque especial. Os juros da taxa de condomínio serão os juros praticados pelo mercado e as multas por atraso reiterado no limite até cinco taxas de condomínio, e com a possibilidade de execução imediata, sem a tradicional ação de cobrança que em média dura de 5 a 15 anos.

Com esta mudança, a tendência dos condomínios, conjugando o atual Código Civil e o novo CPC é zerar a inadimplência, pois a garantia real da dívida de taxa de condomínio é o próprio apartamento.

*Advogado. Autor dos livros “Como neutralizar a inadimplência em condomínios” e “As alterações do novo Código de Processo Civil” – www.gouveaadv.com.br