Os vícios construtivos na entrega de Condomínios

Por Kleber José Berlando Martins

Pessoas que conseguem realizar o sonho de ter a casa própria, adquirindo um imóvel novo em um Condomínio precisam ser bem cautelosas ao recebê-lo da Construtora

A alegria, o momento, o sacrifício feito para comprá-lo podem encobrir fatos que no futuro tornar-se-ão uma dor de cabeça para estes novos moradores. São serviços mal executados, acessórios elétricos e/ou hidráulicos diferentes dos especificados no memorial descritivo e acabamentos deficientes que existem nestas novas construções, denominados vícios construtivos.

Ao receber o imóvel, o morador deve procurar saber:

1) se o construtora realizou uma vistoria final  na unidade antes de repassá-lo aos proprietários ;

2) se a construtora construiu de acordo com os projetos apresentados e ao memorial descritivo de construção;

3) se foram obedecidas as normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), o Código de Edificações do Município, às Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros  pertinentes à construção de uma edificação.

Sorte – Essa atitude do morador consiste na primeira certeza de que a edificação foi erguida dentro de todos os procedimentos significativos, o que geralmente não acontece.

Esses moradores podem ser leigos e aceitam receber as chaves da sua unidade, sem saber se alguns dos itens supracitados acima foram obedecidos.  O entusiasmo do momento de possuir um imóvel encobre todas as informações a serem recebidas. Os condôminos poderão ter problemas ou não com o passar dos anos, sempre contando com a sorte a seu lado.

Para evitar essa situação, aconselha-se contratar um Perito, especialista e habilitado, com registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), para acompanhar a entrega deste imóvel. Ele irá, junto com o proprietário da unidade e com o representante da construtora, estar atento a todos os detalhes da construção, observando e registrando a existência ou não de vícios ou defeitos. O proprietário, assinando o termo de recebimento, perde a garantia que o CDC(Código de Defesa do Consumidor) lhe dá. Exemplos: trincas, paredes mal pintadas, cerâmicas quebradas.

Vícios – Pelo CDC (Código de Defesa do Consumidor), os vícios podem ser ocultos ou aparentes.

Este engenheiro, responsável pela vistoria, terá a expertise de ver se existe algum vício ou defeito na construção. Estes vícios podem ser desde um vazamento constante em determinada torneira, uma fechadura de marca diferente da que consta no memorial descritivo, presença de trincas e fissuras, dentre outros. São os chamados vícios aparentes, também citados acima.

Já o vício oculto é o que não se percebe de imediato e é de difícil constatação. São os casos de aparecimentos de problemas nas mantas de impermeabilização, a baixa qualidade do concreto utilizado na obra, descolamento de placas cerâmicas das fachadas. etc.

É bom destacar o prazo para reclamação dos vícios aparentes e também dos ocultos segundo o CDC (Código de Defesa do Consumidor), que nos artigos 26º e 27º cita:

“Art. 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
Parágrafo 1. – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
Parágrafo 2. – Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
II – Vetado.
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
Parágrafo 3. – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Art. 27- Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

A diferença ente vício e defeito é que. O primeiro independe do segundo. Já o defeito é um vício de construção mais grave, podendo até atingir a segurança do proprietário do imóvel.

Manual – Na entrega de um imóvel novo, a construtora responsável pela construção da obra passa a cada condômino o “Manual do Proprietário”,  documento que apresenta as manutenções a serem realizadas nas unidades, detalhando serviços e periodicidades  dos mesmos.

Ao síndico cabe também receber o “Manual das Áreas Comuns”, listando os procedimentos de manutenção e periodicidade dos mesmos,  que sempre terá uma vida útil  mais prolongada. Em relação à vistoria das áreas comuns, o síndico eleito também poderá contratar um engenheiro capacitado que acompanhará o representante da construtora  na inspeção destas áreas da edificação.

Não se deve confundir prazo de garantia com a responsabilidade pela solidez e segurança da obra. Esta tem garantia de cinco anos, desde que a comunicação seja feita em 180 dias do aparecimento do vício, conforme o artigo 618 do Código Civil.

A vistoria inicial e as manutenções periódicas a serem feitas sempre contribuirão para que o condomínio não apresente problemas em sua habitabilidade e desempenho dos sistemas e equipamentos existentes.

O intuito do síndico e de todos os moradores da edificação é que o lugar se constitua num lugar prazeroso de se morar com segurança, qualidade e bem estar.

*Engenheiro Civil CREA 50 225 D/MG – Perito Judicial – sócio proprietário da KJ Avaliações e Pericias de Engenharia