Individualização de água: justiça nos condomínios

Com o objetivo de desestimular o desperdício de água fazendo justiça àqueles que economizam, foi publicada no dia 12/07, a Lei nº 13.312/2016 que determina que “as novas edificações condominiais adotarão padrões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária”

Essa obrigatoriedade entrará em vigor a partir de julho de 2021. Ante os vários benefícios da mediação individualizada de água, constata-se, há quatro anos que muitas construtoras têm vendido os novos prédios com hidrometria por valorizar os apartamentos e facilitar a sua comercialização.

Nada mais justo que o morador de um apartamento pague exatamente pelo que ele consome. Uma pessoa que mora só no apartamento, que não faz as suas refeições em casa e se banha sem nenhum desperdício, vê-se prejudicada por arcar com o custo do apartamento vizinho ocupado por cinco pessoas que ficam horas debaixo do chuveiro e grande parte do dia em casa.

Atualmente, a maioria de condomínios dispõe somente de medição coletiva, sendo que o valor cobrado na quota de condomínio nem sempre corresponde ao que os moradores de cada apartamento realmente consumiram, situação que desestimula a economia.

Não é obrigatória a instalação da hidrometria nos edifícios já construídos, pois em vários casos, a obra é tecnicamente inviável. Além disso, há edifício que a adaptação é tão complicada e cara que não justifica financeiramente a colocação da medição individual.

Como funcionará – Atualmente, o condomínio que já possui hidrometria, recebe a conta de água geral e contrata uma empresa privada que faz a leitura de cada um dos hidrômetros dos apartamentos e, diante da apuração do consumo individualizado, cobra o valor juntamente com o boleto da quota de condomínio.

Entretanto, diante da nova lei poderá a Copasa vir a instalar no condomínio um hidrômetro principal coletivo, bem como hidrômetros individuais correspondentes à quantidade de unidades usuárias (apartamentos, lojas, salas) existentes. Os aparelhos serão de propriedade da Copasa, que será a responsável pela manutenção e substituição. Caso seja viabilizada essa sistemática a Copasa emitirá uma conta para cada unidade do condomínio e outra para o hidrômetro das áreas comuns do edifício.

Benefícios – Além da questão da sustentabilidade desse produto escasso – basta ver que quase ocorreu racionamento em 2014 diante da ausência de chuvas – o uso da medição individual de água, tem como consequência vários benefícios, a saber:

• Facilita a identificação de vazamentos – A apuração do consumo de água de cada apartamento, sala ou loja facilita a identificação de possíveis vazamentos, na medida em que o aumento do consumo de apenas uma unidade alertará o morador nesse sentido. Num edifício sem hidrometria, um vazamento é dificilmente percebido;

• Agrega valor ao imóvel – O morador, ao saber que será onerado se desperdiçar água, acaba sendo motivado a economizá-la, pois verá o benefício de sua atitude ao receber sua conta individualizada com o valor reduzido;

• Combate mais eficiente à inadimplência – A medição individual possibilita à administração do edifício cortar o fornecimento de água do apartamento que não paga a quota de condomínio, desde que esse procedimento esteja previamente estabelecido na convenção. Dessa maneira, o condomínio evita gastar valores expressivos com honorários de advogados e processos judiciais de cobrança, que perduram por anos;

• Incentiva a economia de água – A hidrometria vem sendo consagrada por especialistas como um dos trunfos para a redução do consumo de água de 20 a 30%. Ela elimina o mito de que o apartamento de cobertura e o apartamento térreo gastam mais água que os apartamentos tipo, pois comprova que o consumo não é discrepante entre essas unidades diferentes, pois o número de ocupantes é semelhante e são os hábitos das pessoas é que influenciam no gasto de água;

• Estimulará a manutenção das descargas e torneiras – Diante da falta de tempo e da dificuldade de encontrar bombeiros, constata-se um grande desperdício de água gerado pela falta de manutenção dos reparos das descargas dos sanitários e de buchas das torneiras. Esse desleixo, bem como a despreocupação em gastar água desnecessariamente, será desestimulado. O morador irá se policiar, já que o desperdício de água será arcado exclusivamente por ele;

• Elimina a principal desculpa para a manutenção do rateio com base na fração ideal das despesas de manutenção e conservação das áreas comuns

– Um dos temas mais polêmicos nos edifícios que possuem cobertura ou apartamento térreos com área privativa é o uso da fração ideal para dividir o rateio de despesas do condomínio, que resulta no fato dessas unidades maiores pagarem entre 50 a 120% a mais de quota de condomínio que os apartamentos tipo.

O principal argumento para o condomínio cobrar da cobertura a quota de forma abusiva é o de que ela supostamente gasta mais água do que os apartamentos tipo, embora, perícias judiciais confirmem a semelhança do consumo entre todas as unidades do edifício. Pesquisas da Copasa e da Deca (maior fabricante de hidro sanitários do Brasil) comprovaram que, numa moradia, 45% da água é consumida com banho e 40% com descargas dos sanitários, ou seja, o que consome água são as pessoas, e não o tamanho do apartamento. Ao possuir a medição individualizada, esse argumento deixará de existir.

O artigo 1.335 do Código Civil e o artigo 19 da Lei nº 4.591/64, proíbem que qualquer morador, independente do tamanho de seu apartamento, venha a ter o direito de utilizar a mais que o vizinho as áreas comuns, de lazer, elevadores, equipamentos, bem como os empregados, levando à conclusão de que se todos têm o mesmo direito devem pagar também o mesmo valor de quota condominial, podendo o valor da água se cobrando à parte conforme o real consumo.

*Kênio de Souza Pereira é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – Diretor da Caixa Imobiliária – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br