Quota de condomínio aumentará expressivamente em 2015

Com os valores das contas de energia elétrica e de água disparando em 2015, o resultado será a majoração expressiva das quotas de condomínio, o que poderá fazer com que muitos condôminos pensem em mudar do edifício, especialmente, se a cobertura, o apartamento térreo ou a loja são penalizados com o rateio das despesas pela fração ideal

O valor da quota de condomínio é determinante no momento de optar pela compra ou a locação de um apartamento, sala ou loja. Os corretores de imóveis são unânimes em afirmar que o valor exagerado da quota de condomínio pode derrubar o preço, pois dificulta extremamente a comercialização das unidades que têm a cobrança baseada na fração ideal. Dizem ainda que, ao atender a ligação dos pretendentes, muitos cortam a conversa e desligam a ligação quando ficam sabendo do valor elevado da quota de condomínio. Poucos têm coragem de assumir valor de quota condominial que se assemelha ao aluguel de um apartamento de 3 ou 4 quartos. Essa anomalia tem estimulado os donos de coberturas, dos apartamentos térreos e das lojas térreas em prédios compostos por salas, a buscarem o Poder Judiciário para igualar o valor conforme as unidades tipo.

Conflitos – A incompetência do governo desestimulou em 2012 os investimentos na produção de energia, o que forçou o uso excessivo das usinas termoelétricas que têm alto custo. Os consumidores, em especial os residenciais são os mais penalizados, pois está sendo dito que em 1º de março a Aneel autorizará o aumento de 83% da tarifa. Anteriormente falaram que seria 50%, tendo o Ministro das Minas e Energia dito no início de fevereiro que seria “apenas” 30%. Mas diante de tanta confusão do Governo, uma coisa é certa, a conta de luz vai subir muito.

Foi divulgado também um estudo que aponta que a tarifa para a indústria subirá em média 43,6%. É bom lembrar que desde 1º de janeiro deste ano, todos os consumidores, sem exceção, já estão pagando a mais R$3,00 por cada 100 kWh por causa da Tarifa Vermelha, a qual subirá mais 50% em maio de 2015.

Com a ausência de chuvas, agravada pela falta de obras hídricas há mais de 30 anos, o preço da água tem subido acima da inflação nos últimos anos. Mas, o pior ocorrerá agora em 2015, pois o governo afirmou em fevereiro que o maior custo da energia, cada vez mais alto, passou a pesar ainda mais nas operações das empresas de saneamento. Assim, é certo que o valor da água disparará.

 Fração ideal – Todos os peritos judiciais, que são engenheiros nomeados pelo juiz nas ações que visam igualar o rateio das despesas condominiais, são unânimes em afirmar que não tem como comprovar que os moradores do apartamento de cobertura ou térreo gastam mais água ou energia elétrica que os moradores dos apartamentos tipo, já que a média de moradores é semelhante nas unidades em geral. As perícias, as pesquisas da COPASA e da DECA, que é a maior fabricante de produtos hidrossanitários do Brasil, afirmam que mais de 90% do consumo de água de uma moradia decorre do uso pessoal, sendo 47% com banho e 40% com descarga do sanitário.

Dessa forma, a alegação de cobrar da cobertura que é utilizada como unifamiliar, percentuais que giram em torno de 40% a 100% (conforme a fração ideal) a mais de todas as despesas do condomínio consiste numa afronta à inteligência, às regras de aritmética e ao bom senso.

A maior despesa de um condomínio é com mão de obra e todos sabem que os moradores, independentemente do tamanho do apartamento, utilizam igualmente dos porteiros, faxina e demais serviços e produtos que são empregados nas áreas comuns e de lazer, pois são nesses espaços externos que resultam as despesas. Esta foi a conclusão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o Recurso Especial nº 541.371, onde o dono do apartamento tipo lutou para que o condomínio implantasse o rateio pela fração ideal, pois assim seu vizinho pagaria o dobro por ter um apartamento maior. No acordão, os cinco Ministros do STJ foram unânimes ao decidirem pela manutenção do rateio igualitário e assim repudiaram a aplicação da fração ideal.

 Lógica e bom senso – O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil não pode ser interpretado para lesar um vizinho, para que este pague mais pelo que não utiliza, pois isso fere os artigos 157, 422, 884 e 2.035 da mesma lei, a qual veda o enriquecimento sem causa e estipula que os contratos, os quais se inclui a convenção, sejam regidos com boa-fé e probidade.

A honestidade, a honradez e o respeito orientam as pessoas a pagar exatamente pelo que utiliza. Seria imoral uma pessoa cobrar a mais por um produto ou serviço que foi utilizado igualmente por todos, pois isso caracteriza desonestidade. Desde nossa infância aprendemos a pagar pelo que usamos e a não levar vantagem sobre nossos semelhantes, sendo inaceitável criarmos uma situação de pagar menos do que realmente consumimos ou usufruímos. Ao aplicar a fração ideal em edifícios com apartamento tipo e de cobertura constata-se uma distorção do que seja pagar o justo. Seria cômico os porteiros e as faxineiras afirmarem para o perito que trabalham menos para os donos das unidades tipo, para justificar que estes paguem menos que os moradores da cobertura. Se o vizinho da cobertura/térreo paga a mais pelos serviços dos porteiros e faxineiros, isso acaba gerando o enriquecimento sem causa daqueles que pagam menos por serviços e produtos que são utilizados de forma igual.

Caso uma unidade utilize a mais um produto, como por exemplo, a água, em muitos casos, a perícia aponta ser razoável pagar 20% a mais sobre esta cota de água, sendo estipulado o rateio igualitário das demais despesas.

 Inadimplência – Com o aumento das despesas condominiais em 2015, espera-se o crescimento da inadimplência, o que acarretará o agravamento de uma situação que se mostra abusiva e injusta no caso das unidades maiores, que são oneradas pela fração ideal.

O problema é que ao não pagar, os condôminos adimplentes são obrigados a assumir o “rombo”, pois as contas não podem esperar. Ocorre que ao ratear esse déficit pela fração ideal a cobertura, o térreo e a loja, acabam sendo penalizadas duplamente, pois pagam a mais até pelo calote dos vizinhos.

Com a disparada dos preços da água e energia elétrica espera-se o agravamento da inadimplência nos condomínios que aumentou 8,6% em 2014. Conforme pesquisa do Secovi-MG, a inadimplência chegou a 11,22% em 2014, contra 10,3% apurada em 2013. Torna-se necessário o ajuste de medidas que venham a inibir a impontualidade, dentre elas as que equilibrem a cobrança das quotas de forma a evitar conflitos judiciais que podem gerar novas despesas.

Sendo apurada a cobrança desequilibrada entre as unidades, torna-se importante a condução profissional da solução que exige a mudança da convenção, trabalho esse que deve ser elaborado de forma técnica para que se mantenha a harmonia entre os condôminos.