CONDUÇÃO AMADORA E FALTA DE DOMÍNIO DAS LEIS DIFICULTA A SOLUÇÃO

Conviver em coletividade nunca foi fácil. Num condomínio onde convivem centenas de pessoas, com valores, conceitos, pontos de vista e níveis cultural e financeiro diferentes é comum ocorrer conflitos, especialmente se não há alguém apto a orientar profissionalmente e imparcialmente a Assembleia Geral. Os problemas se agravam quando constatamos que mais de 70% das convenções, que é o principal documento regulamentador dos direitos e deveres dos condôminos, são mal redigidas, com erros quanto à estipulação do rateio das despesas e das vagas de garagem, da forma de prestar contas e eleger a administração, assim como quanto aos quoruns de votação. Dessa forma, verifica-se que muitas pessoas passam a ter receio de assumir a função de síndico, outras, pânico de convocar ou participar de uma assembleia, onde alguns fazem valer seu ponto de vista pelo grito ou pela intimidação, ignorando que as leis trazem em seu bojo as soluções, desde que interpretadas e aplicadas de forma técnica.

PRINCIPAIS PROBLEMAS ADMINISTRATIVOS

1 – INADIMPLÊNCIA – Com a redução da multa de atraso de 20% para 2% a partir do  Código Civil, em 2003, ocorreu um estímulo à impontualidade. SOLUÇÃO: Alterar a convenção e estipular multas pesadas para impontualidade contumaz e juros superiores a 1% ao mês, entre 5 a 8% ao mês, de acordo com as disposições contidas no artigo 1.337 do Código Civil, que permitem a estipulação de multas de até 5 vezes o valor da taxa condominial.

2 – DIVISÃO DAS DESPESAS DE COBERTURAS E LOJAS –  Centenas de condomínios interpretarem erroneamente que a divisão do rateio deveria ser obrigatoriamente pela fração ideal, o que acarreta cobranças abusivas e injustas de unidades com frações ideais maiores. Em agosto de 2004 o Congresso Nacional aprovou uma nova Lei que alterou o art. 1.336, acrescentando que a divisão das despesas será pela fração ideal, “salvo disposição em contrário”. Dessa forma, ficou evidente que se deve pagar a mais no rateio somente quando a unidade realmente consome mais que as demais. SOLUÇÃO: Apurar de forma isenta o que a unidade maior ou diferenciada das demais gasta a mais, e sobre aquele item aplicar um percentual diferente de cobrança, evitando assim discussão em juízo, já que a lei veda o enriquecimento ilícito e sem causa. Se for apurado que a cobertura/térreo consome e utiliza as áreas comuns da mesma forma, o rateio deve ser igualitário, pois decorrem dessas áreas e dos empregados e não tem relação com o tamanho do apartamento.

3 – GARAGEM – Muitas convenções mal redigidas possibilitam o uso abusivo das vagas de garagens, confusão sobre o local da vaga de cada apartamento, a colocação de mais carros do que a pessoa tem direito ou a resistência de alguns em utilizar uma vaga pequena ou que exige mais manobras. SOLUÇÃO: analisar a origem do problema geralmente criado por falta de técnica do construtor que deixou de regulamentar adequadamente a utilização das vagas e depois alterar a convenção para inserir uma regra definitiva quanto tal questão, mediante assessoria jurídica de um profissional especializado, providência essa que  evitará  ações judiciais recorrentes. É preciso chamar a atenção para o disposto no artigo 1.335, II, do Código Civil, que assegura ao condômino o direito de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais possuidores.

4 – DESVIO DA FUNÇÃO DO EMPREGRADO – Deixar claro no Regimento Interno que o empregado presta serviços ao condomínio e seus favores somente podem ser requisitados fora do horário de trabalho, por conta do solicitante.

5 – PRESTAÇÃO DE CONTAS – O síndico não presta contas ou o faz de forma a impossibilitar a conferência dos balancetes e dos documentos, já que o tempo reduzido da assembléia inviabiliza a conferência. SOLUÇÃO: Esclarecer na Assembléia e na Convenção que o síndico administra o dinheiro da coletividade devendo dar livre acesso às contas, bem como à documentação, a todos os condomínios sempre que estes requisitarem por escrito.

6 – SÍNDICO ARBITRÁRIO – O síndico faz obras, usa o fundo de reservas de forma irregular e cria taxas extras sem autorização da Assembleia. SOLUÇÃO: Se o síndico não respeita a assembleia, deve ser notificado para responder com seu patrimônio pessoal pelos prejuízos, além de poder ser destituído. Diante da insatisfação geral deve ser apresentado um novo candidato a síndico, devendo o administrador ditador ser conscientizado de que o melhor caminho é renunciar para evitar o trauma e o constrangimento de uma destituição.

7 – ATA FRAUDULENTA –  O síndico ou secretário redige posteriormente a ata, impedindo sua conferência na hora, favorecendo assim fraudes, a exclusão de pontos debatidos e inclusão de outros que não foram abordados e nem tão pouco aprovados. SOLUÇÃO: Ata é o registro imediato dos atos que foram discutidos e deliberados. Sua redação posterior consiste em relatório e configura, portanto uma ilegalidade. Cabe a todos exigirem a redação imediata da ata que deve ser assinada no momento da realização da assembleia, podendo essa ser gravada em vídeo e áudio por qualquer condômino independemente de prévia autorização.

8 – AUSÊNCIA DE ASSEMBLEIA – O síndico se recusa a convocar assembleia ou quando o faz não insere na pauta os tópicos e assuntos solicitados pelos condôminos. SOLUÇÃO: Notificar o síndico mediante protocolo para convocar a assembleia conforme os assuntos pautados. Se não o fizer, no prazo estipulado, ¼ dos condomínios poderá fazer a convocação ou solicitar a sua convocação em juízo.

VIZINHOS EM CONDÔMINOS

Bom senso e educação resolvem a maioria dos conflitos

A convivência em condomínio exige cada vez mais habilidade do administrador ou do síndico. Muitas pessoas que passam a morar em condomínio, muitas vezes nasceram e moraram por décadas em casas amplas, onde gozavam de maior liberdade, espaço, privacidade e consequentemente individualidade. Portanto, não estão habituadas a conviver com vizinhos tão próximos e a compartilhar áreas de lazer e espaços comuns.

As construtoras visando reduzir os custos têm cada vez mais diminuído o tamanho das unidades e dos seus cômodos. O problema é que as paredes e lajes em muitos edifícios se mostram menos espessas, facilitando a propagação de sons, exigindo assim maior cuidado com o uso para evitar que seu vizinho seja incomodado.

Diante da possibilidade se ser aplicada, por conduta antissocial, multa de até 10 vezes o valor da taxa de condomínio mensal é aconselhável que a convenção preveja os caminhos e a forma de se formar o processo de cobrança, viabilizando assim o recebimento da multa em juízo, caso o infrator se recuse a quita-la.  Para ser alterada a convenção é necessária sua aprovação pelo voto correspondente a 2/3 do condomínio.  O Código Civil contem vários artigos, dentre eles, 1.336 e 1.337,  que podem  ajudar na solução de problemas comportamentais, sendo necessária a alteração da convenção para que a multa seja aplicado pelo síndico, de forma técnica, para que não seja anulada em juízo.

PRINCIPAIS PROBLEMAS DE COMPORTAMENTO NOS CONDOMÍNIOS

9 – ATITUDE ANTISSOCIAL – Vizinho que agride os outros, estaciona seu carro na área de circulação/manobras ou nas vagas dos outros, que abusa no uso da área de lazer, etc. SOLUÇÃO: Promover a alteração da convenção, assessorada por um profissional especializado, inserindo na mesma regras para uso dos equipamentos e áreas comuns, além de mecanismos que viabilizem a aplicação de multa de até 10 vezes o valor da taxa de condomínio, conforme autoriza o Código Civil.

10 – FECHAMENTO DE VARANDAS – É uma tendência o morador desejar fechar sua varanda para evitar manutenção com pintura constante, limpeza decorrente de poeira e chuva, além de ganhar conforto com aumento da área. O problema é o fechamento de forma desordenada e diferenciada que acaba por comprometer esteticamente a fachada, com a consequente desvalorização da mesma. Outro problema semelhante é o dono do apartamento trocar a porta da sua unidade ferindo assim a padronização do corredor. SOLUÇÃO: Após observar a lei do uso do solo, definir na convenção um padrão de fechamento que deverá ser utilizado por quem desejar fechar tal área ou proibir o fechamento de forma a não deixar dúvidas, além de proibir modificações que afetem o visual e harmonia das áreas externas aos apartamentos.

11 – USO ABUSIVO DAS ÁREAS COMUNS – Há proprietário do apartamento situado no último andar se apropria do terraço/telhado. Ignoram que essa área é comum, que pertence a todos os condôminos. Outros alteram as portas das unidades de forma a quebrar a harmonia estética dos corredores ou até fecham o corredor fazendo deste uma extensão da sua unidade. SOLUÇÃO: Exigir que o condômino se abstenha de usar indevidamente a área comum sob pena de ser acionado judicialmente e retomada a área, onde será requerida a aplicação de multa visando obrigar o infrator a cumprir a lei e a convenção.

12 – JOVENS AGITADOS – Som alto, festas sem limites, correria, drogas, vandalismo e falta de respeito com o porteiro/zelador que tenta impor a ordem. SOLUÇÃO: Criar regras de conduta claras no Regimento Interno, especialmente que orientem o uso das áreas de lazer (salão de festas e jogos, quadras, piscina), que deverão ser divulgadas para todos os moradores e pais. Fazer reunião específica para os jovens e incentivar a participação deles na organização das festas, eventos e das regras conscientizando-os da importância do bem estar de todos que ali convivem. Insistindo o problema, notificar os pais e aplicar multas.

13 – FALTA DE SEGURANÇA – Morador que deixa o portão da garagem aberto, deixando estranho ter acesso ao edifico ou o utiliza sem qualquer cuidado o acionamento do portão eletrônico gerando constante manutenção e até o comprometendo de sua vida útil.  SOLUÇÃO: Fazer campanha de conscientização nas assembleias e através de cartas citando os riscos de assalto, as posturas que devem ser seguidas, além de esclarecer que a lei obriga a indenizar quem der causa ao dano, seja, por negligência ou imprudência. Treinar os porteiros e substituir aquele que for ineficiente.

14 – INFILTRAÇÃO – Problemas com goteiras e mofo proveniente do telhado do prédio ou do encanamento de uma unidade vizinha. Há ainda conflitos entre vizinhos quando a infiltração decorre de um apartamento para outro. SOLUÇÃO: Exigir do responsável o conserto imediato do problema, bem como a indenização pelos danos causados. Tento dúvida do foco do problema, contratar uma perícia, que se apontar ser do telhado, encanamento comum ou de uma determinada unidade, a qual será paga pelo condomínio que devera arcar com o conserto.

15 – ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO – A regra é que o animal que não perturba deve ser tolerado, mesmo que a convenção proíba. O síndico não pode proibir a mudança do morador com seu animal de estimação, sem que este tenha apresentado antes algum problema. Mas se o animal perturbar o sossego, a saúde ou causar temor nos vizinhos, qualquer morador poderá exigir sua retirada. SOLUÇÃO: criar regras claras na convenção impedindo que o dono do animal cometa abusos nas áreas comuns e que vede animais de potencial violento ou de grande porte sob pena de ser multado. Se o problema persisitir qualquer morador ou a Administração poderá requerer em juízo a retirada do animal mediante prova dos riscos e dos incômodos.

julho 2013.

Kênio de Souza Pereira – Advogado especializado em Direito Imobiliário

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

tel. (31) 3225-5599