FALTA DE LÓGICA NA TAXA DE CONDOMÍNIO

Falta de conhecimento sobre fração ideal induz a rateio injusto

Muitos defendem a aplicação da fração ideal como critério de divisão do rateio de despesas do edifício composto de unidades diferentes (apartamentos tipo e de cobertura ou de lojas e salas), apesar de não saberem a origem de sua criação, como ela é calculada e para que serve. Diante das argumentações superficiais e confusas, fica evidente que não leram o Livro “Condomínio e Incorporações”, de autoria do jurista Caio Mário da Silva Pereira, que criou em 1964 a Lei nº 4.591/64, que regulamenta a venda de unidades na planta e em construção, onde explica os desafios que enfrentou em 1964 para definir o que seria “fração ideal”. Chega a ser cômico o relato do Civilista Caio Mário nas págs.98 e 99, onde cita que os juristas europeus, há séculos, defendiam que a fração ideal seria maior para as unidades que tivessem mais janelas, que fossem mais altas (só tinha prédio com até 4 andares) e que as unidades menos ensolarada, sem melhorias ou de fundos teriam fração ideal menor.

Seria inviável a estipulação da fração ideal conforme o valor da unidade (defendido por alguns por desconhecerem conceitos matemáticos e imobiliários), como constou no §3º do art. 1.331 do Código Civil/2002, e que foi sabiamente revogado pela Lei nº10.931/2004. Essa regra equivocada gerava insegurança jurídica, porque após uma reforma ou troca dos revestimentos de uma unidade, logicamente seu valor seria alterado, gerando assim uma grande confusão nos registros imobiliários. Não haveria como, a cada obra num apartamento, serem alteradas as frações de todas as unidades, já que uma passaria a valor mais que a outra.

LÓGICA MATEMÁTICA

Há 47 anos, Caio Mário, de forma brilhante criou a regra da fração ideal dentro da lei nº 4.591/64, que até hoje consiste na mais avançada lei do mundo na área condominial, que possibilitou a divisão das despesas da construção nas incorporações, onde, logicamente, a unidade maior paga mais que a menor, conforme art. 12. Portanto, foi adotada a estipulação da fração ideal com base na área construída, pois esta não é alterável, já que consiste numa parte de uma construção. O patrimônio é cada coproprietário é imutável em relação à área privativa e comum.

Essa regra não tem nenhuma ligação quando se trata de rateio de despesas da taxa de condomínio de conservação e manutenção (art. 24) que diz respeito às áreas comuns (portaria, áreas de lazer, garagem, corredores, telhado, faxina, zelador), pois estas são utilizadas igualmente pela cobertura e pelos apartamentos tipo. No site do Jornal Pampulha há artigos sobre essa questão, publicados em 09/08, 1º/11/08; 14 e 21/03, 04/07 e 22/8/09; 17/04/10; 23/7, 21/5 e 10/12/11.

SABER OUVIR

Mudar conceitos não é fácil, pois exige mente aberta, vontade de aprender (o que dá muito trabalho e exige capacidade) e boa vontade em trocar ideias sem preconceitos.

A cobertura custa mais que o apartamento tipo, então paga a mais IPTU. Da mesma forma, um Gol custa metade do valor de um Chevrolet Cruze, sendo pago 4% do preço do carro referente ao IPVA. Entretanto, ao abastecer, cada proprietário paga o mesmo valor pela gasolina e pelo óleo. Ao trafegar na estrada (semelhante à portaria, corredores do prédio), pagam o mesmo valor pelo pedágio, pois são automóveis, apesar de padrões diferentes, têm a mesma destinação, da mesma forma que os apartamentos, que apesar de diferentes, têm a mesma finalidade residencial.

O defensor da fração ideal utiliza o argumento de que a cobertura deve pagar mais pelo uso do elevador, ignorando a lei municipal que obriga a instalação deste equipamento que valoriza todo o prédio, caso este tenha mais de 11 metros de altura. Logicamente, a maioria dos prédios não possui cobertura, mas ninguém comete a loucura de aumentar o valor da taxa de condomínio conforme o andar do apartamento, o que prova que o rateio igualitário é o correto.

Como advogado, ao ser contratado para participar de assembleias, surpreendo-me ao presenciar proprietários/legisladores que criam leis para justificar seus propósitos, às vezes, inconfessáveis. E, o pior, há pessoas presentes, que imbuídas pela boa-fé acabam acreditando no “saque”, outras fingem que está certo, havendo ainda aquelas que sabem que a deliberação é lesiva e injusta, mas nada dizem para não melindrar e evitar conflitos com o vizinho “inventor de leis” que se mostra o “senhor de tudo e de todos” e que, geralmente, é agressivo e não gosta de quem reside melhor do que ele.

Belo Horizonte, 27 de fevereiro de 2012.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Consultor Jurídico e Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599