Acidentes no condomínio e a guarda das áreas comuns

Por Rodrigo Karpat

Publicado em 02/04/2025

Os acidentes ocorridos em dois condomínios agora no início de março não só chamaram a atenção dada a proximidade entre eles, como o fato de terem ocorrido com crianças que simplesmente estavam brincando nas áreas comuns.

No primeiro caso, Maria Luísa, de 7 anos, foi atingida por uma pilastra de concreto que se soltou de um balanço enquanto brincava no parquinho do condomínio onde morava, no Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Já no outro caso, que aconteceu em Jundiaí (SP), Geovanna Rodrigues da Silva, de 12 anos, brincava nas áreas comuns e entrou em contato com fios desencapados, sofrendo uma forte descarga elétrica. Nos dois casos, infelizmente, as menores acabaram falecendo.

Quando casos assim surgem, além da revolta que acaba causando, muitas questões são levantadas, tendo como foco principal: qual a responsabilidade do condomínio?

Ainda que investigações estejam sendo feitas nos dois casos, o que preliminarmente se sabe é que no caso do balanço, a obra foi feita sem o acompanhamento de um engenheiro, o que, por si só, faz com que a responsabilidade caia sobre o síndico que ficou como o responsável dessa obra. Já no outro caso, moradores relataram que no grupo do condomínio essa questão já vinha sendo alertada há algum tempo e a gestão acabou não “resolvendo” o problema.

Responsabilidade

Para além dos casos terem acontecido com menores de idade e acabado em fatalidade, é preciso se entender que compete ao síndico “V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;” (Art. 1348. CC). Portanto, é ele que deve zelar pelo bom funcionamento e manutenção dessas áreas comuns, sendo que a ação ou omissão desse irá afetar diretamente a responsabilidade dele em relação às situações, já que cabe a ele: “II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns” (Art. 1348. CC).

Por responsabilidade civil, entendemos aquela que se caracteriza por uma ação ou omissão, intencional (dolosa) ou por negligência, imprudência ou imperícia (culposa), e que venha a causar danos a terceiros (ato ilícito), sejam estes danos materiais ou morais (Art. 186 c/c 927do Código Civil).

A responsabilidade civil tem o objetivo de reparação do prejuízo causado a terceiros, além do caráter punitivo da medida para que se evite que casos assim se repitam. Para que se caracterize a responsabilidade civil e a obrigação de se reparar um dano é imprescindível que exista: a) uma ação ou omissão culposa, b) um dano, c) e a relação entre essa ação ou omissão e o resultado (nexo causal).

Sendo assim, é possível perceber que sendo constatada ação intencional ou não do síndico ao não contratar um engenheiro no primeiro caso e negligência do outro síndico no segundo, que estes estarão implicados diretamente como responsáveis.

Crime

Para além da responsabilidade civil, no âmbito criminal a responsabilidade ocorre de forma bem parecida. Basta que o caso ocorrido, independente da esfera civil, esteja tipificado no Código Penal como “crime”, por exemplo: uma área externa do prédio está em más condições e o síndico não faz os reparos corretivos necessários e alguém acaba caindo neste local pelo fato do piso estar quebrado ou escorregadio.

Neste caso, existirá uma responsabilidade civil do condomínio em indenizar os danos materiais sofridos, tais como remédios, curativos, cuidados médicos e dano moral se comprovado, mas também a responsabilidade criminal, pois o acidente no caso hipotético deu causa também a uma lesão corporal (Art. 129 do Código Penal).

Nos dois casos corridos neste mês, é flagrante essa questão, já que, tristemente, as duas situações levaram a óbito.

Conclusão

Conclui-se que, tanto os danos causados a terceiros em áreas comuns, oriundos de ações ou omissões do síndico no exercício das suas funções, atos de terceiros, geram consequentemente dever de indenizar no âmbito civil, bem como as omissões podem ser penalmente relevantes e imputando ao gestor em casos concretos o crime tipificado em Lei.

Os síndicos precisam entender que não cabe o “jeitinho”, “vou ver isso depois” etc., principalmente quando falamos na segurança de todos aqueles que circulam pelas áreas comuns, de moradores a funcionários. Portanto, além de ter um plano de manutenções periódicas para todas as áreas e componentes comuns, é essencial que se faça tudo isso seguindo a legislação e normas da ABNT, além de trabalhar com empresas e profissionais de reputação, até porque, muitos acidentes ocorrem visando economia, se contrata um “faz tudo” ou alguém para “quebrar o galho”. O resultado? Acidentes e, dessa vez, vidas que se perderam.

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e colunista do Jornal do Síndico.