Começo de ano normalmente é uma época de bastante mudanças no condomínio. Desde a aprovação de orçamento para o ano, alguns passando por processos eleitorais. Entretanto, a principal questão que normalmente ocorre é a renovação ou mudança dos contratos de prestação de serviços por parte do síndico. Aumento de salários e outros encargos correlatos fazem com que as empresas busquem reajustar seus valores para cima e, na parte da administração condominial, o síndico precisa buscar manter ou reduzir estes custos.
Neste artigo, vamos tratar sobre contratos que, num conceito clássico, é entendido como o acordo de duas (ou mais) vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinada a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial. Ou seja, um contrato nada mais é do que a expressão da vontade das partes colocadas por escrito.
Entretanto, com a evolução das relações sociais e, sobretudo, com o advento das empresas e seus negócios jurídicos altamente especializados, os contratos deixaram de ter essa característica negocial, ou seja, esse caráter bilateral. Normalmente, as empresas prestadoras de serviço, de tanto contratarem, já possuem modelos pré-fabricados, os chamados “contratos de adesão”.
Assim, estando o condomínio numa relação desigual de forças quando da concepção do contrato, é preciso fazer uma interpretação dos princípios da boa-fé objetiva – consagrado na doutrina e jurisprudência, mas, sobretudo, positivado em nossos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor – e sobretudo da função social do contrato.
As cláusulas abusivas constituem um dos meios mais comuns de lesão aos direitos dos consumidores, que com elas frequentemente se deparam ao adquirir produtos ou serviços. Foi reconhecendo essa vulnerabilidade que o Código de Defesa do Consumidor proibiu expressamente às cláusulas abusivas com a previsão em abstrato das cláusulas consideradas nulas de pleno direito.
Para Hélio Zagheto Gama[1] “as cláusulas abusivas são aquelas que, inseridas num contrato, possam contaminar o necessário equilíbrio ou possam, se utilizadas, causar uma lesão contratual à parte a quem desfavoreçam”. Logo, hão de ser consideradas abusivas, nas relações de consumo, as cláusulas contratuais que atribuírem vantagens excessivas ao fornecedor e demasiada onerosidade ao consumidor, gerando um injusto desequilíbrio contratual.
Em contratos de prestação de serviço condominiais, muitas vezes, encontramos cláusulas que possuem uma interpretação dúbia ou mesmo que deixa a parte do síndico/condomínio em extrema desvantagem. Porém, é preciso analisar que nem toda cláusula aparentemente abusiva, de fato, o é. É o caso, por exemplo, da cláusula de “aviso prévio” para o caso de rescisão imotivada por uma das partes ou mesmo da multa aplicada nesses casos. Muitas são as demandas nesse sentido em diversos contratos de consumo e, como se verifica na jurisprudência abaixo, nem sempre é favorável ao condomínio:
TJ-RJ – APELACAO APL 00298798520128190209 RJ 0029879-85.2012.8.19.0209 (TJ-RJ)
Data de publicação: 06/11/2013
Ementa: Cível. Contrato de prestação de serviços de administração condominial. Pretensão de cobrança de multa contratual por rescisão unilateral sem observância da notificação prévia. Procedência do pedido. Apelação da parte ré. Cláusula contratual versando sobre hipótese de rescisão que assegura a ambas as partes a equivalência no exercício deste direito. Ausência de excessividade ou vantagem exagerada da parte adversa. Alegação de abusividade e violação à boa fé contratual que não restou demonstrada. Rejeição desta tese. Contrato que embora preveja a hipótese de renovação automática não se confunde com vigência por prazo indeterminado. Inobservância do prazo para notificação prévia quanto à intenção de rompimento da relação contratual que deve ser sancionada na forma pactuada. Aplicação do artigo 603 do CC/02 . Sentença que deve ser prestigiada. Desprovimento do recurso. Decisão monocrática e liminar, nos termos do artigo 557 , caput do CPC .
É fundamental, pois, que antes da assinatura de qualquer contrato de prestação de serviço ou mesmo na fase negocial que o síndico ou gestor condominial submetam as propostas e as minutas contratuais a profissionais competentes, seja para elucidar e simplificar os contratos, deixando-os mais claros e condizentes com as vontades ali presentes, seja para evitar que problemas ou demandas judiciais surjam num futuro próximo abalando a relação negocial entre condomínio e prestadores, proporcionando assim uma equidade nas relações e, acima de tudo, tranquilidade na gestão.
