Por Rodrigo Karpat

Condomínio: Síndico profissional tendência de mercado

Com a taxa de desemprego acima de 11% o que resulta em mais de 11 milhões de desempregados, toda a economia do país vem sendo afetada.  Porém, o nicho de condomínios que gera diretamente mais de 250 mil empregos e movimenta mais de R$ 13,2 bilhões por ano, o que equivale ao orçamento anual de capitais como Curitiba e Porto Alegre, tem sido uma grande oportunidade de trabalho. O que justifica a excessiva procura para o cargo de síndico profissional

Os condomínios que até uma década atrás contavam com síndicos que tinham o perfil de aposentados ou pessoas que não trabalhavam, e por isso tinham tempo para exercerem o cargo, mudou. Hoje o perfil do síndico é de um empresário, advogado, engenheiro, que concilia a sua atividade principal com a de síndico do edifício em que mora, na maioria das vezes remunerado, mas não de forma profissional, ou o síndico profissional, que é a grande novidade que surgiu a partir do advento do Novo Código Civil, que previu a possiblidade de contratação de síndico não proprietário (art. 1.347 do CC).

Contratação – O sindico profissional é uma denominação do mercado condominial para aquele que exerce a atividade de forma remunerada mediante contratação, seja no prédio que reside ou em outros, porém o fato dele receber remuneração não o torna profissional.

Apesar da existência de um projeto lei para regulamentar a profissão a mesma ainda não está regulamentada e por ora pode ser exercida por qualquer pessoa. O que pode representar um grande perigo e deixar muitos condomínios em risco. Por exemplo, a falta de manutenção preventiva dos equipamentos pode representar um desgaste e desvalorização do empreendimento na ordem de 5% ao ano.

Passivo – Não existe uma formula para se tornar síndico profissional, mas existem alguns erros que não podem ser cometidos por esses, como por exemplo, a falta de assessoria administrativa e jurídica correta, a não observância da legislação fiscal, o não acompanhamento da mão de obra (funcionários). Este último chega a representar mais de 50% das despesas do prédio e a negligência na operação, tais como; a não verificação correta da escala, não pagamento de acúmulo de função, biênio, horas extras, poderá representar um passivo perigoso ao condomínio.

Os condomínios têm inúmeras responsabilidades legais tais como, PCMSO, PPRA, CIPA, AVS, curso de primeiros socorros, brigada de incêndio, AVCB, exame de potabilidade de agua, Medição Ôhmica, limpeza de fachada, limpeza de caixa d’agua, retenção e pagamentos em nota de prestação de serviços, e-social, emissões de guias de recolhimento previdenciários e outras centenas de obrigações.

Responsabilidades – Além, das acima relatadas o síndico deve gerir o empreendimento, realizar a assembleia ordinária anual, a previsão orçamentária, cumprir e fazer cumprir o Regimento Interno e Convenção (Art. 1.348 do CC). E quando existir uma obra dentro do condomínio exigir a documentação legal, com base na ABNT 16.280/2014. A não exigência, e caso ocorra algum acidente ou danos a terceiros por omissão do síndico esse poderá ser responsabilizado civil e criminalmente.

E para que ele possa exercer todas as suas funções de forma segura deve contar com o respaldo do conselho, de um bom preposto no condomínio, de uma boa administradora de condomínio e de um corpo jurídico. Deve ainda trabalhar com uma auditoria permanente. E fazer permanente reciclagem no mercado em cursos com o os oferecidos pelo mercado.

A remuneração do síndico profissional deve ser fixada em assembleia no ato da eleição. Oportunamente o mesmo deve esclarecer qual o formato de trabalho proposto, o valor de remuneração que poderá ocorrer atrás de Pessoa Jurídica ou Física. O que é indiferente, desde que no caso de PJ seja emitida Nota Fiscal e no caso de PF, seja emitido RPA com devido recolhimento de 20% de Inss por parte do tomador de serviço, e 11% do prestador.

A eleição do síndico profissional costuma ser discutida previamente no conselho fiscal, mas nada impede que no ato da eleição de síndico o mesmo seja apresentado e eleito, o que irá imperar será a vontade da maioria em assembleia. É fundamental que a contratação ocorra em assembleia, e que ao conselho seja delegada a função de elaboração de um contrato de prestação de serviços, que não poderá limitar os poderes do síndico previstos em lei, ou vincularem a situações que contrariem a convenção.

O conselho poderá rescindir o contrato se esse poder lhe for conferido em assembleia. Porém tais poderes não são suficientes para colocar fim ao mandato do síndico. Somente uma a assembleia tem poderes de interromper o mandato vigente do síndico, ou caso este renuncie.

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados